Der Begriff der „privaten Grundstücksveräußerung“ umfasst bei Gemeinden alle Grundstücke, welche nicht einem Betrieb gewerblicher Art und somit keinem Betriebsvermögen zugeordnet sind.

Immobilienertragsteuer („ImmoESt“) bei Gemeinden

In diesem Artikel werden die allgemeinen Grundlagen zur Immobilienertragsteuer erläutert. Dabei ist zu beachten, dass erst mit dem Stabilitätsgesetz 2012 im Bereich der Ertragsbesteuerung von Grundstücksverkäufen eine Gleichstellung von Körperschaften öffentlichen Rechts mit natürlichen Personen erfolgte. Grundstücksverkäufe von Gemeinden vor dem 1. April 2012 waren von der Besteuerung nicht erfasst.

Gemeinden sind als Körperschaften öffentlichen Rechts gemäß § 1 Abs. 3 Z. 2 KStG mit ihren Einkünften gemäß § 21 Abs. 2 und 3 KStG beschränkt steuerpflichtig. Darunter fallen seit dem 1. April 2012 gemäß § 21 Abs. 3 Z. 4 KStG ua die Einkünfte aus „privaten“ Grundstücksveräußerungen gemäß § 30 EStG, wobei die gesetzlichen Regelungen gemäß §§ 30b und 30c EStG sinngemäß anzuwenden sind.

Bitte beachten Sie, dass Gemeinden aus steuerlicher Sicht nicht gänzlich mit natürlichen Personen vergleichbar sind. Die einzelnen Bestimmungen der §§ 30 ff EStG können nicht bzw. nicht zur Gänze auf Gemeinden angewendet werden.

Neben ihrer beschränkten Steuerpflicht gemäß § 21 Abs. 2 und 3 KStG unterliegen Gemeinden gemäß § 1 Abs. 2. Z. 2 KStG mit ihren Betrieben gewerblicher Art der unbeschränkten Steuerpflicht. Erfolgt der Verkauf eines Grundstückes, welches dem Betriebsvermögen eines Betriebs gewerblicher Art zugeordnet ist, können die Bestimmungen des § 30 EStG abhängig von der angewendeten Gewinnermittlungsart zum Teil nur eingeschränkt angewendet werden.

Private Grundstücksveräußerung im Sinne des § 21 Abs. 3 Z. 4 KStG

Der Begriff der „privaten Grundstücksveräußerung“ umfasst bei Gemeinden alle Grundstücke, welche nicht einem Betrieb gewerblicher Art gemäß § 2 Abs. 1 KStG und somit keinem Betriebsvermögen zugordnet sind. Bitte beachten Sie, dass unter anderem auch Grundstücke des öffentlichen Gutes und Straßen darunterfallen.

Die Berechnung, Meldung und Abfuhr der Immobilienertragsteuer ist anhand der gesetzlichen Reglungen gemäß §§ 30 ff EStG vorzunehmen.

Anwendungsbereich

Die Immobilienertragsteuer umfasst gemäß § 30 Abs. 1 EStG nur Veräußerungen und Tauschverträge von Grund und Boden, Gebäuden und grundstücksgleichen Rechten im Sinne des bürgerlichen Rechts. Unentgeltliche Grundstücksübertragen, wie z. B. Schenkungen, sind davon nicht betroffen.

Befreiungen

§ 30 Abs. 2 EStG kennt vier Befreiungstatbestände, wobei diese von Gemeinden nur eingeschränkt in Anspruch genommen werden können:

Hauptwohnsitzbefreiung (Z. 1)

Die Hauptwohnsitzbefreiung kann nur von natürlichen Personen als Befreiungstatbestand geltend gemacht werden. Bei Gemeinden ist dieser nicht anwendbar.
Herstellerbefreiung (Z. 2)

Diese Befreiung umfasst Gebäude, welche von der Gemeinde selbst hergestellt worden sind. Dabei ist zu beachten, dass die Gemeinde Bauherreneigenschaft besitzen muss. Selbst hergestellte Gebäude können nur bei einem ins Gewicht fallenden Baurisiko vorliegen. Gebäude, welche zu einem Fixpreis errichtet worden sind, gelten keinesfalls als selbsthergestellt.[1] Eine Anwendung der Befreiung ist ausgeschlossen, sofern das Gebäude in den letzten 15 Jahren für betriebliche Zwecke verwendet worden ist. Somit findet dieser Befreiungstatbestand bei Gebäuden des Betriebsvermögens eines Betriebs gewerblicher Art gemäß § 2 Abs. 1 KStG oder vermieteten Gebäuden keine Anwendung.

Da die Befreiung nur auf Gebäude anwendbar ist, ist der dazugehörige Grund und Boden immer steuerpflichtig.
Veräußerung aufgrund eines behördlichen Eingriffes (Z. 3)

Der Verkauf eines Grundstückes durch eine Gemeinde aufgrund eines behördlichen Eingriffes oder zur Vermeidung eines solchen, nachweisbar unmittelbaren drohenden Eingriffes (Enteignung) ist steuerfrei.
Tauschvorgänge im Zusammenhang mit Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahren und Maßnahmen zur besseren Gestaltung von Bauland (Z. 4)

Tauscht eine Gemeinde im Sinne des Flurverfassungs-Grundsatzgesetzes 1951 Grundstücke, so sind diese Tauschgeschäfte von der Immobilienertragsteuer befreit. Erfasst sind jedoch nur Flurbereinigungsverfahren mit reinem Grundstückstausch. Sobald eine der beteiligten Personen einen auch nur teilweisen Kaufpreis für das zu erhaltende Grundstück bezahlt, ist die Steuerbefreiung nicht mehr anwendbar.

Des Weiteren sind Maßnahmen zur besseren Gestaltung von Bauland befreit, um im öffentlichen Interesse liegende Maßnahmen nicht mit einer Steuer zu belasten.[2] Auch in diesem Fall bleibt nur der Tauschvorgang von der Steuer befreit, allfällige Ausgleichszahlungen, welche mehr als 50 Prozent des gemeinen Wertes betragen, lösen eine Steuerpflicht aus. Die aus dem Tausch erhaltenen Grundstücke treten hinsichtlich Anschaffungskosten, Anschaffungszeitpunkt und Umwidmung in die Rechtsposition des hingegebenen Grundstückes ein.

Die Immobilienertragsteuer gemäß §§ 30 ff EStG umfasst im Vergleich zum Grunderwerbsteuergesetz auch Grundstücksveräußerungen kleineren Umfanges (unter anderem Veräußerungen einer Teilfläche aus einer Grundstücksteilung im Sinne des § 13 LiegTeilG). Im Grunderwerbsteuergesetz findet sich in § 3 Abs. 1 Z. 1 GrEStG eine Steuerbefreiung für Grundstückstransaktionen von geringem Wert. Obwohl keine Grunderwerbsteuer anfällt, ist sicherzustellen, dass die Immobilienertragsteuer berechnet, beim zuständigen Finanzamt gemeldet und abgeführt wird.

Steuersatz

Die Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen von Gemeinden unterliegen gemäß § 30b Abs. 1a EStG einem Steuersatz von 25 Prozent. Mit der Entrichtung der Immobilienertragsteuer, welche am 15. des auf den Kalendermonat des Zuflusses zweitfolgenden Kalendermonats zu leisten ist, gilt diese als abgegolten.

Auf Antrag kann von der Gemeinde eine Jahressteuererklärung abgegeben werden, in welcher unter anderem Korrekturen der Anschaffungskosten oder des zur Anwendung gekommenen Steuersatzes vorgenommen werden können.