So gelingt die Revitalisierung von Ortskernen

Alfred Kollar, Vorstand und Geschäftsführer der Oberwarter Siedlungsgesellschaft, (OSG) zeigte auf dem 4. Brachflächengipfel, wie gemeinnütziger Wohnbau und Flächenrecycling gemeinsam Ortskernen neues Leben einhauchen.

"Wir waren auch einer dieser Bauträger, die die berühmte grüne Wiese sehr gerne in Anspruch genommen haben", gestand Alfred Kollar, Vorstand und Geschäftsführer der Oberwarter Siedlungsgenossenschaft (OSG), zu Beginn seiner Präsentation beim vierten Brachflächen-Gipfel. Doch das habe sich grundlegend geändert: Heute ist die OSG Vorreiter bei der Nachnutzung leerstehender Gebäude im Burgenland – mit beeindruckenden Zahlen und inspirierenden Beispielen.

Mehr als 100 Projekte im kleinsten Bundesland

Das Burgenland ist mit rund 300.000 Einwohnern Österreichs kleinstes Bundesland. Die OSG hat hier bisher etwa 19.000 Wohnungen und Reihenhäuser errichtet – in 165 der 171 Gemeinden. "Das bedeutet, dass etwa ein Achtel der Bevölkerung unseres Bundeslandes in unseren Wohnungen lebt", rechnete Kollar vor.

Das Besondere: Mittlerweile hat die OSG mehr als 100 Ortskernprojekte, also Nachnutzungen bestehender Gebäude, realisiert. Fast die Hälfte davon waren ehemalige Gasthäuser, vor allem im Mittel- und Südburgenland. Und es geht weiter: Aktuell bereitet die Genossenschaft rund 30 weitere Ortskern-Projekte vor.

Der Wendepunkt: Ein Bürgermeister mit Vision

Der Startschuss für diese Entwicklung fiel 2010 in Oberpullendorf, einem Bezirksort mit 3.300 Einwohnern. Ein Bürgermeister bot der OSG ein älteres Gasthaus im Ortszentrum an. "Ich gebe zu, durch die Gespräche hat sich eine zwischenmenschliche Beziehung entwickelt", erzählte Kollar. "Dabei haben wir gesehen, dass solche Projekte natürlich von der Infrastruktur und den Kosten eine wesentliche Werthaltigkeit haben."

Bei diesem ersten Projekt entstanden im Erdgeschoss ein Büro und in den zwei Obergeschossen 15 Wohnungen. "Wir sind dann tatsächlich auf den Geschmack gekommen", schmunzelte Kollar. Im kleinen Burgenland sprach sich das schnell herum: "Da gibt es einen, der beschäftigt sich mit dem Thema Nachnutzung und baut nicht nur auf der grünen Wiese."

Von Gasthäusern zu multifunktionalen Zentren

Die Palette der umgesetzten Projekte ist beeindruckend vielfältig. Ein typisches Beispiel: Ein Gasthaus mit Pensionszimmern im Obergeschoss in Piringsdorf. Die beiden Söhne des Besitzers hatten kein Interesse an der Weiterführung, das Gasthaus stand leer. Die OSG kaufte das Objekt am Kirchenplatz und schuf eine multifunktionale Nutzung: Im Erdgeschoss blieb die Gastronomie erhalten, es entstanden Ordinationen und ein Büro, dazu Seniorenwohnungen, die mit dem nahegelegenen Pflegeheim verbunden wurden.

"Die Bewohner des betreuten Wohnens können witterungsunabhängig in das Heim gehen, dort am Leben des Heims teilnehmen, wenn sie wollen essen oder sich an Aktivitäten beteiligen", erklärte Kollar das Konzept. Im Dachgeschoss entstanden fünf Dachterrassenwohnungen.

Ein Supermarkt wird zum grünen Wohnquartier

Eines der größten und bemerkenswertesten Projekte ist die Transformation eines ehemaligen Supermarkts in Oberwart. Der erste Supermarkt im Südburgenland aus dem Jahr 1976 hatte eine Fläche von 14.000 Quadratmetern – vollständig versiegelt. Nach der Schließung stand das Areal fünf Jahre lang leer, mitten im Zentrum der 7.300-Einwohner-Stadt.

Die OSG kaufte das gesamte Areal und entwickelte es schrittweise: Zuerst entstand ein Demenzzentrum für die evangelische Diakonie mit betreubarem Wohnen. In der Folge wurden zwei Wohnhäuser mit 46 Wohnungen gebaut, die Gebietskrankenkasse und ein weiteres Büro untergebracht.

"Wir haben hier ein Areal, wo vorher 11.000 Quadratmeter Halle, Asphalt und Beton waren, in einen durchaus sehr attraktiven Zustand versetzt", berichtete Kollar stolz. "Jetzt ist es grün und verleiht dem Ganzen einen bemerkenswerten Charakter."

Industriebrachen: Von der Erbsenfabrik zum Hauptplatz

Besonders spektakulär ist die Verwandlung einer Erbsenfabrik aus dem Jahr 1896 in Bruckneudorf, der Schwestergemeinde von Bruck an der Leitha. Die Fabrik stand viele Jahre leer. Die OSG kaufte das gesamte Areal von 4,2 Hektar und entwickelte in Absprache mit dem Land Burgenland und der Gemeinde ein ambitioniertes Konzept.

Im denkmalgeschützten Fabrikgebäude entstand eine 11-klassige Volksschule, ein Veranstaltungssaal für die Gemeinde und ein Gasthaus. "Im Ganzen ist das der neue Hauptplatz von Bruckneudorf", erklärte Kollar. Die 3.200-Einwohner-Gemeinde hat damit einen neuen Mittelpunkt erhalten. Auf dem restlichen Areal sollen in den kommenden Jahren rund 200 Wohnungen entstehen, vor allem für Menschen, die den kurzen Weg von Bruckneudorf nach Wien schätzen.

"Eine Entwicklung, die unter den strengen Augen des Denkmalschutzes erfolgt ist", betonte Kollar. "Ein Gebäude, das seit 1896 sehr, sehr gute Qualität hatte, wird jetzt perfekt wieder ins Leben gesetzt."

Kasernen werden zu Wohnvierteln

Auch ehemalige Kasernen gehören zum Portfolio der OSG. In Pinkafeld verwandelte die Genossenschaft ein fünf Hektar großes Kasernenareal in einem Zeitraum von knapp acht Jahren in ein neues Wohnviertel: 26 Reihenhäuser und 126 Wohnungen, insgesamt 152 Wohneinheiten entstanden. "Das ist ungefähr von der Einwohnerzahl so viel wie ein Ortsteil dieser Gemeinde", veranschaulichte Kollar die Dimension. "Wir haben praktisch einen eigenen Ortsteil geschaffen."

In Oberwart war die Kaserne denkmalgeschützt, was einen erheblichen Aufwand bedeutete. Aus dem Kasernengebäude wurde ein multifunktionales Objekt mit Ordinationen, Büros und Wohnungen – mitten in der Stadt, unter den strengen Augen des Denkmalschutzes. Rechts und links davon ergänzen zwei Neubauten das Ensemble.

Auch öffentliche Gebäude im Fokus

Die OSG scheut auch vor öffentlichen Gebäuden nicht zurück. In Güssing kaufte die Genossenschaft eine ehemalige Schule im Eigentum der Stadt. "Die Schule war zum Schluss nicht mehr Schule", berichtete Kollar. Sie stand lange leer, nur wenige Fußschritte vom Hauptplatz entfernt. Heute beherbergt das Gebäude Ordinationen, Büros und acht Wohnungen.

Auch Privathäuser werden angekauft, wenn sie strategisch gut liegen. In Neutal im mittleren Burgenland kaufte die OSG mit Hilfe der Gemeinde mehrere Liegenschaften an einem zentralen Ort, um einen Pflegestützpunkt und eine Tagesheimstätte mit einem bestehenden Betreiber zu realisieren.

Vielfalt der Nachnutzungen: Vom Lagerhaus bis zur Kabelfabrik

Die Liste der umgesetzten Projekte liest sich wie ein Querschnitt durch die Wirtschaftsgeschichte des Burgenlands:

Eisenstadt – Lagerhausgebäude 

Das ehemalige Lagerhaus direkt am Bahnhof, mit bester Verkehrsanbindung, wurde zu einem Büro- und Wohngebäude mit 27 Wohnungen umgebaut. Im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss befinden sich die Büros der OSG-Außenstelle.

Pinkafeld – Obstverwertung 

Die PIO-Obstverwertung aus den 1920er/30er Jahren, direkt neben der HTL gelegen, wurde zu Kleinst- und Kleinwohnungen für Schüler und Studenten umgebaut. "Wir hatten keinen einzigen Abschluss vor oder auch im Bau", gab Kollar zu. "Wir haben nur darauf vertraut: Es gibt da so viele Schüler und Studenten. Da werden 30 sein, die Wohnungen brauchen."

Korbwarenfabrik

In einer Gemeinde im mittleren Burgenland entstand aus einer ehemaligen Korbwarenfabrik und einem Nebengebäude eine Gemeindeverwaltung, ein Gemeindesaal für den Musikverein und eine Tagesheimstätte für Senioren.

Hornstein – Kabelfabrik

Eine aufgelassene Kabelfabrik, die nach Tschechien übersiedelt wurde, wurde zu einem reinen Wohngebiet mit Wohnungen und Reihenhäusern entwickelt.

Hornstein – Gummibandfabrik

Hier entstand eine sehr unterschiedliche Nachnutzung mit Gesundheitszentrum, Ordinationen, einer Bäckerei, Geschäften sowie Senioren- und Startwohnungen.

Betonwerk wird zum grünen Wohnviertel

Ein Betonwerk mitten in einem kleinen Ort – wichtig für die Gemeinde, aber irgendwann deplatziert. Die OSG kaufte das Werk, dessen gesamte Fläche betoniert und asphaltiert war. "Wir haben das aufgerissen, wir haben entsiegelt", berichtete Kollar. In mehreren Bauabschnitten entstanden Wohnungen und Reihenhäuser. Das Projekt steht kurz vor dem Abschluss mit einem weiteren Wohnhaus und viereinhalb Reihenhäusern.

Streckhaus wird zu „Traumwohnungen am See“

Ein besonders charmantes Beispiel ist ein Streckhof in Mörbisch am Neusiedlersee. Auf einem Grundstück mit nur zwölf Metern Breite entstanden 14 Wohnungen. "Alle 14 Wohnungen waren bei Fertigstellung und Übergabe weg", freute sich Kollar. Der Vorteil: die zweiseitige Anbindung an die Gemeindestraße und der unheimliche Charme des Gebäudes.

Allerdings war es nicht einfach: "Das Bauverfahren hat zwei Jahre gedauert. Dank einer Anrainerin", gab Kollar unumwunden zu. "Das ist die Schwierigkeit beim Bauen in gewachsene Strukturen. Das ist nicht leicht."

Die Zukunft: Diskothek, Tischlerei und Supermarkt

Die OSG ruht sich nicht auf den Lorbeeren aus. "Wir sind schon wieder in den Startlöchern", kündigte Kollar an. Neue Projekte sind bereits in Vorbereitung:

- Ein Supermarkt im Südburgenland
- Eine Tischlerei im Nordburgenland  
- Eine ehemalige Diskothek im Südburgenland
- Ein ehemaliges Gemeindeamt im Bezirk Neusiedl am See

"Für all diese Käufe haben wir bereits Nachnutzungen, Pläne und viele andere noch dazu", betonte der OSG-Vorstand.

Warum Ortskernentwicklung Sinn macht

Alfred Kollar zog ein klares Fazit: "Das Bauen im Ortskern, die Nachnutzung – das macht unheimlich viel Freude! Daher werden wir den Fokus auch in Zukunft auf dieses Thema legen. Weil es einfach Sinn macht."

Die Erfolgsgeschichte der OSG zeigt exemplarisch, wie gemeinnütziger Wohnbau zur Revitalisierung von Ortskernen und zur Reduzierung des Flächenverbrauchs beitragen kann. Die Faktoren für den Erfolg:

- Langfristige Perspektive durch gemeinnützige Struktur
- Bereitschaft, komplexe Projekte anzugehen
- Multifunktionale Nutzungskonzepte
- Enge Zusammenarbeit mit Gemeinden
- Bewahrung von Baukultur und Identität
- Mut zu innovativen Lösungen

Mit über 100 realisierten Projekten und rund 30 weiteren in Vorbereitung hat die Oberwarter Siedlungsgenossenschaft bewiesen: Verdichteter Wohnbau in hoher Qualität ist auch auf Industrie- und Gewerbebrachflächen möglich – und wirtschaftlich sinnvoll.

Oberwarter Siedlungsgenossenschaft in Zahlen:

- Rund 19.000 Wohnungen und Reihenhäuser im Burgenland  
- Präsenz in 165 von 171 Gemeinden  
- Ca. 40.000 Menschen leben in OSG-Wohnungen (1/8 der Burgenland-Bevölkerung)  
- Über 100 realisierte Ortskernprojekte 
- Ca. 30 weitere Projekte in Vorbereitung 
- Haupttyp der Nachnutzung: Ehemalige Gasthäuser (fast 50%)