Leerstand im Ort: Warum Flächenrecycling Beziehungsarbeit ist

"Das ist das Zimmer, in dem ich geboren bin. Und das ist das Zimmer, in dem unsere Köchin gewohnt hat." Solche Geschichten hört Monika Hohenecker regelmäßig, wenn sie mit Leerstands-Eigentümern durch ihre Objekte geht. Die Expertin für Raumentwicklung weiß: Hinter jedem leerstehenden Gebäude stecken Emotionen, Erinnerungen und komplexe zwischenmenschliche Beziehungen. Und genau diese Dimension wird in der Leerstands-Aktivierung oft unterschätzt.

Kommunikative Drehscheibe statt technische Expertin

"Ich habe genau null technischen Hintergrund", bekannte Hohenecker gleich zu Beginn ihrer Keynote beim vierten Brachflächen-Gipfel in Wien. Stattdessen nähert sie sich Leerstandsprojekten "von einer Beziehungsebene und von einer kommunikativen Ebene". In den vergangenen eineinhalb Jahrzehnten hat sie Projekte in ganz Österreich begleitet – von Wien bis Bregenz, von Freistadt bis Judenburg, in allen Größenordnungen und mit unterschiedlichsten kommunalen Bedürfnissen.

Dabei arbeitet sie natürlich mit technischen Expert:innen zusammen – mit Architektenteams, Verkehrsplanung, Grünraumplanung. "Wir wissen alle, was alles zu so einem Projekt dazu gehört", so Hohenecker. Doch ihre zentrale Erkenntnis aus 15 Jahren Praxis: "Man darf niemals die zwischenmenschliche Perspektive unterschätzen bei diesen Projekten."

Vertrauen braucht Zeit – manchmal ein ganzes Jahr

Beziehungsarbeit, Vertrauensaufbau, Menschen zusammenbringen, zuhören und Perspektiven verstehen – das sind die Schlagworte, die Hoheneckers Arbeit prägen. "Man kommt nicht mit einer fertigen Lösung und sagt: So, das machen wir jetzt", erklärte sie. Stattdessen müsse man erst verstehen: "Worum geht es denn eigentlich? Was ist das Szenario vor Ort? Welche Stakeholder sind mit dabei, mit welchen Bedürfnissen und Wünschen?"

Die Projekte sind nicht von heute auf morgen zu realisieren – und das ist auch gut so. "Ich habe viele Leerstandsprojekte erlebt, wo die ersten paar Monate, so ein Jahr, ein Kennenlernen war, ein Beschnuppern", berichtete Hohenecker. Erst dann fasst ein Leerstandseigentümer wirklich Vertrauen, erst dann erzählt er die wichtigen Informationen, erst dann sagt er, wie es wirklich ist.

"Das dauert ein bisschen, das darf man sich auch nicht von heute auf morgen erwarten", mahnte die Expertin. Ihre Perspektive: nachhaltige Beziehungsarbeit.

Unperfekt starten statt perfekt warten

Ein Beispiel aus ihrer Praxis illustriert Hoheneckers pragmatischen Zugang: Eine Erdgeschosszone in Wien, ein Edelrohbau. Lange kämpfte das Team mit der Fläche. Die zentrale Frage: Wer trägt die Kosten für den Ausbau? "Keine unrelevante Frage, da steckt meistens das Geld dahinter", so Hohenecker.

Irgendwann entschied man sich für einen radikalen Schritt: "Wir nutzen sie jetzt einfach so wie sie ist, unperfekt und wie sie heute ist." Mit provisorischer Stromleitung, mit Zwischenlösung für sanitäre Anlagen, mit allen Problemen, die sich daraus ergeben. Dort wurden dann im Laufe der Zeit verschiedene Pop-ups realisiert.

Die Lehre daraus: "Wenn man darauf wartet, bis die perfekten Voraussetzungen vor Ort da sind, dann werden wir wahrscheinlich relativ lang warten." Deshalb plädiert Hohenecker dafür, auch über das Unperfekte nachzudenken, auch über Zwischennutzung – "die oft ein wahnsinnig wichtiger Impuls ist für die Leerstands-Nachnutzung."

Die nachhaltigste Fläche ist immer die bereits verbrauchte

Als Leitmotiv ihrer Arbeit zitierte Hohenecker den deutschen Stadtplaner Thomas Sieverts: "Die nachhaltigste Fläche ist jene, die bereits verbraucht wurde." Lange war sie selbst in der Neubau-Thematik unterwegs, in der Wiener Stadtentwicklung. "Wir wissen alle, dass die grünen Wiesen irgendwo enden wollen", betonte sie. "Und wir wissen alle, wie viel spannender und wertvoller Bestand in Österreich da ist, dem wir uns natürlich widmen wollen."

Jede Brache ist anders – und das ist gut so

"Was ist denn nun eine Brache?" Diese Frage wird bei jedem Brachflächen-Gipfel neu gestellt, neu definiert, neu geklärt. Zwar gibt es dank des Brachflächen-Dialogs eine Leitlinie und einen Orientierungsrahmen. Die Realität ist aber immer vielfältig: die leerstehende Kirche, das leerstehende Gasthaus oder ein leerstehendes Schloss "das einfach so in der Gegend herumsteht."

Hohenecker hat eine Antwort gefunden, die ihr besonders gefällt: "Das kommt drauf an." Warum gefällt ihr diese Antwort? "Weil sie immer richtig ist – im Sinne von: Das kommt eben darauf an, welche Geschichte und welche Ausgangssituation das Objekt oder diese Brache mit sich bringt."

Entsprechend individuell muss auch die Herangehensweise sein. "Ich habe glaube ich noch kaum ein Leerstandsprojekt gehabt – keins würde ich mal meinen – wo man nach einem bestimmten Rezept herangeht und sagt: Naja, das ist das Thema, und das machen wir jetzt so und so." Natürlich entwickelt man Standards und Prozesse. "Aber es macht nun mal klarerweise einen sehr großen Unterschied in der Herangehensweise, ob ich eine leerstehende Erdgeschossfläche in einem Ortsverbund habe oder ob ich ein Standalone-Objekt habe, das vielleicht sogar relativ freisteht."

Komplexität anerkennen und professionalisieren

Was umfasst Brachflächen-Recycling? Hohenecker zählte eine Vielzahl von Aspekten auf: Architektur, Verkehrsplanung, Gutachten, Sozialraumexpertise und vieles mehr. "Es geht eben nicht darum, dass nur die Architektin oder nur die Verkehrsplanerin oder nur die Gutachterin sich mit so einem Objekt auseinandersetzt, sondern es ist eben ein Und-Und, nicht ein Oder."

Das macht die Projekte umfangreich und komplex. "Das bringt Themen hinein, die sich vielleicht aufs Erste gar nicht vertragen", räumte Hohenecker ein. Die einen wollen ein kulturell nachgenutztes Objekt mit möglichst niederschwelligem Zugang. Die anderen wollen einen Business Case daraus machen. "Das sind Zugänge, die konträrer vielleicht auf den ersten Blick gar nicht sein könnten."

Wichtig ist, sich das gemeinsame Ziel vor Augen zu halten: ein super Projekt, ein Impuls, einen aktivierten Leerstand. "Aber man muss auch anerkennen, dass unterschiedliche Perspektiven sich klarerweise mit unterschiedlichen Wunschvorstellungen an so ein Projekt nähern."

Hoheneckers Forderung: "Das ist wichtig, dass man das auch anerkennt und auch die Projekte professionalisiert." Sie ist nicht selten in Stadtentwicklungsgremien, wo 25 Leute am Tisch sitzen – jede und jeder mit seiner Rolle. "Ich glaube, das dürfen wir uns auch bei der Leerstands-Aktivierung zutrauen, zu sagen: Das braucht diese Größenordnung, das braucht diese Expertise, weil das sind komplexe Projekte." Oft seien sie sogar komplexer als ein Neubauprojekt.

Praxisbeispiel 1: Neuer Ortskern aus alter Molkerei

Als erstes Beispiel präsentierte Hohenecker das ehemalige Molkereigelände in St. Georgen am Ybbsfelde, einer Gemeinde mit rund 5.000 Einwohnern in der Nähe von Amstetten. "Ein Paradebeispiel einer Brache mitten im Ortskern, großes Areal, große Chance", fasste sie zusammen.

Eine sehr motivierte Gemeinde, ein sehr motivierter junger Gemeinderat, ein Masterplan von Poppe*Prehal Architekten in Kombination mit unterschiedlichen Partnern – daraus entsteht nun ein neuer Ortskern. 

Über die Grundstücksgrenze hinaus denken

Warum hat sie gerade dieses Projekt gewählt? "Weil es aus meiner Sicht so wichtig ist zu verstehen: Brachflächen-Recycling oder Leerstands-Aktivierung heißt eben nicht, ein einzelnes Objekt zu betrachten und zu sagen: So, das richten wir jetzt her, und dann hat es eine neue Nutzung."

Gerade in kleineren Gemeinden hat so ein Projekt eine unglaubliche Auswirkung. In St. Georgen entsteht wirklich ein Ortskern, ein Platz, der Raum aufmacht als Treffpunkt, der das wichtige Grün mit hineinbringt, "nach dem wir natürlich alle streben." Aber – und das ist entscheidend – dieser neue Platz muss auch mit dem Bestand in Interaktion treten.

"Ich glaube, das ist wichtig zu verstehen, dass man immer schauen muss: Was macht dieses Objekt oder dieses Projekt mit der Gemeinde, mit dem Ortskern im Ganzen?", mahnte Hohenecker. Ein nicht unwichtiger Aspekt: Wenn neue Nutzungen entstehen, hat das eine Sogwirkung. Vielleicht werden dann viele Nutzungen aus der Gemeinde dort zentralisiert und zusammengezogen.

Die Folge: An anderer Stelle entsteht neuer Leerstand. "Das heißt, ich muss mir ja das ganze Gefüge anschauen und schauen: Aha, wer hat dann jetzt auf einmal eine Lehrstelle vor sich, und was mache ich mit dem?" Das sind Dinge, die man proaktiv und frühzeitig weiß und mit denen man sich dementsprechend auseinandersetzen sollte.

Praxisbeispiel 2: Laut und bunt für mehr Beteiligung

Das zweite Beispiel stammt aus einer Masterarbeit von Katharina Wacherbauer: ein ehemaliges Gemeindeamt in Zellerndorf. Warum hat Hohenecker dieses Projekt mitgebracht? "Weil es mir persönlich sehr gut gefällt, weil es ein bisschen laut ist und ein bisschen bunt ist – also nicht nur ein bisschen, sondern sehr."

Ganz bewusst wurde so gestaltet, "um auch aufzuwecken, um zu aktivieren." Das ist auch Leerstandsarbeit: "Hey Leute, wir haben da jetzt eine gemeinsame Chance, kommen wir zusammen, reden wir drüber!"

Katharina Wacherbauer hat sich besonders bemüht, Zielgruppen anzusprechen, die vielleicht nicht immer an Partizipationsprozessen teilnehmen. Zum Beispiel wurde eine Mini-Zukunftswerkstatt für Elternteile mit Aufsichtspflicht angeboten – in diesem Fall für Mütter.

"Da geht es halt auch darum, Möglichkeiten anzubieten für Gruppen, die vielleicht leider oft an diesen Prozessen nicht teilnehmen, weil es für sie nicht möglich ist", erklärte Hohenecker. Sie erlebe eigentlich immer dieselbe Zielgruppe bei Partizipationsprozessen. "Wir müssen uns auch fragen: Wie kriegen wir ein diverseres Bild zusammen, und wie schaffen wir es, Gruppen einzubeziehen, die wir vielleicht sonst nicht so erwischen?"

Drei klassische Stolpersteine – und wie man sie vermeidet

Zum Abschluss ihrer Keynote identifizierte Hohenecker drei Punkte, an denen es oft noch hakt. "Normalerweise schließt man ja eine Präsentation nicht mit Negativpunkten", räumte sie ein. Aber sie sieht es als Impuls: "Womit wollen wir uns gemeinsam vielleicht doch auseinandersetzen?"

Stolperstein 1: Zu früh aufhören im Prozess

"Wir haben einen Leerstand, wir haben einen super feinen Prozess zur Aktivierung, wir setzen das sogar um, wir revitalisieren dieses Objekt", beschrieb Hohenecker den typischen Ablauf. Aber: "Wir fragen uns aber zu spät oder leider manchmal auch gar nicht: Wer sind denn jetzt wirklich die Nutzerinnen und Nutzer?"

Die entscheidenden Fragen: Wann kommen die? Wie kommen die? Wie erwische ich die? Wie zahlen die für die Fläche? Wie lang bleiben die? Wie passen die im Gesamtkonstrukt in den Ortskern, in das Objekt hinein?

"Ich glaube, wir müssen es weiter denken", forderte Hohenecker. "Wir müssen den Prozess in die Länge ziehen, nach hinten ziehen, um auch den Eigentümerinnen ein besseres Gefühl zu geben." Nicht im Sinne von: "Wir richten das einmal her, dann schauen wir mal", sondern: "Wir haben einen Plan."

Natürlich ist klar, dass niemand fünf Jahre vorher mit Vertrag unterschreibt. "Man muss dranbleiben, Dinge können sich verändern, aber man muss dieses letzte Element von Anfang an mitdenken." Sonst hört man im Prozess an einer Stelle auf, "wo man dann denjenigen alleine lässt, und der steht dann da und sagt: Eigentlich, was jetzt? Wie kriege ich den Nutzer in dieses Objekt?"

Stolperstein 2: Finanzierung als nachträglicher Gedanke

"Es ist vielleicht manchmal ein unpopuläres Thema, aber ich finde, auch das ist ein Thema, um das man sich von Anfang an kümmern muss", betonte Hohenecker. Die Finanzierung wird aus ihrer Sicht oft ein bisschen hintangestellt. "Das überlegen wir uns dann, wenn wir einen Plan haben – nein!"

Eigentümerinnen oder Investorinnen stecken eine Menge Geld rein und wollen klarerweise eine finanzielle Sicherheit für dieses Investment. "Ganz, ganz wenige können es sich leisten und wollen es sich leisten zu sagen: Ich finanziere das aus Überzeugung und weil ich dran glaube und weil ich dieses Risiko finanziell auch aushalten kann."

90 Prozent der Eigentümerinnen hätten diese Voraussetzungen nicht, schätzt Hohenecker. "Und die brauchen einen Business Case, den sie auch durchhalten können. Das ist dann auch die Machbarkeit des Themas."

Stolperstein 3: Zu große Abhängigkeit von Förderungen

Hier kommt Hohenecker auf ein heikles Thema zu sprechen – trotz oder gerade wegen ihrer engen Verbindung zum Brachflächen-Dialog. "Ich bin ein großer, großer, großer Fan von diesen Förderprogrammen", stellte sie klar. "Ich nehme sie bei jedem Projekt mit und versuche sie bestmöglich auch umzusetzen."

Aber: "Wenn es ohne Förderung nicht geht, geht es auch mit Förderung nicht."

Das ist ihre Erfahrung aus den Projekten. Wenn ein Leerstands-Eigentümer:innen darauf angewiesen ist, dass eine Förderung durchgeht und damit kalkuliert und dann sagt: "Nur wenn ich die Förderung kriege, dann kann ich das Projekt machen" – dann ist das eine schwierige Ausgangssituation.

"Da muss man auch, finde ich, immer ganz stark differenzieren: Was geht? Was geht nicht?" Förderprogramme können manchmal abrupt zu Ende gehen, oder man bekommt die Förderung aus irgendeinem Grund schlussendlich einfach nicht. "Es braucht einen abgesicherten Plan B, mit dem es auch geht", forderte Hohenecker. "Und ich bin davon überzeugt, dass man das gemeinsam hinbekommt."

Leerstand ist ein Marathon, kein Sprint

Monika Hoheneckers Keynote machte deutlich: Erfolgreiche Leerstands-Aktivierung ist weit mehr als ein architektonisches oder planerisches Projekt. Es geht um langfristige Beziehungsarbeit, um das Verstehen komplexer Gefüge, um geduldigen Vertrauensaufbau und um die Bereitschaft, unperfekte Zwischenschritte zu gehen.

Ihre drei zentralen Botschaften für Gemeinden:

1. Denken Sie das Projekt zu Ende – inklusive der konkreten Nutzerinnen und Nutzer
2. Klären Sie die Finanzierung von Anfang an – nicht als Nachgedanken
3. Bauen Sie nicht auf Förderungen allein – sie sind eine Hilfe, aber kein Fundament

Wer diese Prinzipien beherzigt und Leerstands-Aktivierung als das versteht, was sie ist – ein komplexer, langfristiger Prozess mit vielen Beteiligten – hat gute Chancen, aus Brachen wieder lebendige Orte zu machen. Orte mit Geschichte, mit Identität und mit Zukunft.

Zur Person:
Monika Hohenecker, Raum.Impuls

• 15 Jahre Erfahrung in Raumentwicklung und Leerstandsaktivierung
• Projekte in ganz Österreich: Wien bis Bregenz, Freistadt bis Judenburg
• Selbstverständnis: Kommunikative Drehscheibe und Sparringpartnerin
• Fokus: Beziehungsebene und zwischenmenschliche Perspektive
• Arbeitet in Kombination mit technischer Expertise (Architektur, Verkehrsplanung, etc.)