Revolution im Baurecht: Niederösterreich wagt den großen Wurf

Am 20. November 2025 hat der NÖ Landtag das Sanierungsvereinfachungsgesetz beschlossen. In Kraft tritt es am 1. März 2026. Die Botschaft ist klar: Bauen und Sanieren soll leistbarer und einfacher werden. Doch während Landesrätin Christiane Teschl-Hofmeister und Klubobmann Kurt Hackl von der „modernsten Bauordnung Österreichs" sprechen, stellt sich für Österreichs Gemeinden eine entscheidende Frage: Was bedeutet das konkret für die tägliche Arbeit in den Bauhöfen und Amtsstuben? 

Paradigmenwechsel im Verfahren

Der wohl gravierendste Einschnitt betrifft das Herzstück jeder Baurechtsnovelle: das Verfahren selbst. Nach mehr als einem Jahrzehnt verabschiedet sich Niederösterreich vom Anzeigeverfahren. Was auf den ersten Blick wie eine technische Anpassung klingt, markiert einen grundlegenden Systemwechsel.

Bisher reichte bei bestimmten Bauvorhaben eine Anzeige an die Gemeinde. Unternahm diese innerhalb einer Frist nichts, galt das Vorhaben als genehmigt. Ein System, das in der Praxis immer wieder für Rechtsunsicherheit sorgte: Wann genau begann die Frist zu laufen? War die Anzeige vollständig? Durfte die Behörde wirklich nicht mehr reagieren?

„Das Nicht-Handeln der Behörde löste eine Rechtsfolge aus – das war rechtssystematisch unbefriedigend“, erklärt das Rundschreiben des Gemeindebundes an seine Mitgliedsgemeinden. Die Lösung: Alle bisherigen Anzeigeverfahren werden künftig als vereinfachte Bewilligungsverfahren geführt. Mit einem entscheidenden Unterschied: Am Ende steht immer ein Bescheid.

Für Bürgermeisterinnen und Bürgermeister bedeutet das zweierlei. Einerseits mehr Rechtssicherheit – sowohl für die Antragsteller als auch für die Gemeinde selbst. Andererseits aber auch: mehr Arbeit. Denn jeder Bescheid will formuliert, begründet und zugestellt werden. Ein „vergleichsweise geringer Verwaltungsmehraufwand“, wie der Gemeindebund beschwichtigt, aber dennoch ein Mehraufwand in Zeiten, in denen viele Gemeinden ohnehin am Limit operieren.

Nachbarn bleiben draußen – meistens

Im vereinfachten Bewilligungsverfahren sind Nachbarrechte gegenüber dem ordentlichen Verfahren eingeschränkt. Eine Parteistellung besteht nur in gesetzlich definierten Fällen, insbesondere bei möglichen Eingriffen in subjektiv-öffentliche Nachbarrechte. 

Mehr Freiheit, weniger Regeln

Für bestimmte Sonnenschutzeinrichtungen sieht die Novelle Erleichterungen vor. Die konkrete Bewilligungsfreiheit oder Vereinfachung hängt von Größe, Ausführung und Lage ab und ist im Detail in der Bauordnung geregelt. [2]

Bestimmte Einfriedungen und untergeordnete bauliche Anlagen sind künftig unter erleichterten Voraussetzungen verfahrensfrei oder vereinfachten Regelungen unterworfen. Maßgeblich sind dabei Lage, Höhe und Ausführung im Einzelfall. 

Sanieren statt versiegeln

Herzstück der Reform ist der neue Paragraf 48a – ein Befreiungsschlag für die Sanierung von Altbauten. Gebäude, die vor dem 1. Februar 2015 bewilligt wurden, können bei vertikalen Zubauten und Nutzungsänderungen von den aktuellen bautechnischen Anforderungen abweichen. Voraussetzung: Die Sicherheit von Personen wird nicht wesentlich beeinträchtigt. [5]

Das klingt abstrakt, hat aber konkrete Folgen. Ein Beispiel aus dem Gemeindebund-Rundschreiben: Eine Wohnhausanlage mit 20 Einheiten hat einen Fluchtweg, der nach heutigen Standards nicht mehr den Normen entspricht. Wird nun ein drittes Geschoss aufgestockt, muss der Bestandsfluchtweg nicht mehr nachgerüstet werden – solange er nicht zusätzlich verschlechtert wird.

Das Ziel ist klar: Bestehende Gebäude sollen leichter nachverdichtet werden können, ohne dass die Bauherrschaft die gesamte Immobilie auf den neuesten technischen Stand bringen muss. „Vertikal statt horizontal“ lautet die Devise – mehr Wohnraum auf gleicher Grundfläche, statt weitere Grünflächen zu versiegeln.

Die Sache mit dem Bauwich

Auch beim Bauwich (auch Abstandsfläche genannt), dem seitlichen Abstand zur Grundstücksgrenze, geht das Gesetz neue Wege. Die Liberalisierung ermöglicht mehr Bebauung auf kleinen Grundstücken. Für die Ortskernbelebung ein wichtiger Baustein, für das nachbarschaftliche Klima potenziell explosiv. Gerade in dicht bebauten Ortskernen, wo die Grundstücke seit Generationen eng geschnitten sind, könnte das für Konfliktstoff sorgen.

Flachdächer werden attraktiver

Eine Bestimmung, die auf den ersten Blick technisch erscheint, könnte weitreichende Folgen haben: Bei Gebäuden mit Flachdächern darf die durch eine Bauklasse festgelegte Höhe künftig um 1,5 Meter überschritten werden. Das Kalkül der Landesregierung: mehr Nutzfläche bei gleichem Bodenverbrauch. Für Gemeinden bedeutet das: Der Bauklassenkoeffizient der nächsthöheren Klasse kommt zur Anwendung, womit die Aufschließungs- und Ergänzungsabgabe steigt. „Den Gemeinden sollen keine Verluste entstehen", betont der Gemeindebund. 

Stellplätze: Erleichterung mit Fragezeichen

Bei der Stellplatzverpflichtung nimmt das Gesetz Rücksicht auf besondere Wohnformen. Für Begleitetes Wohnen, Barrierefreies Wohnen und Junges Wohnen wird die Mindestanzahl der Stellplätze halbiert. Bei Sanierungen oder Nutzungsänderungen von Gebäuden, die älter als 20 Jahre sind, entfällt die Stellplatzverpflichtung sogar ganz.

Auf den ersten Blick ein Segen für Sanierungswillige – auf den zweiten eine potenzielle Belastung für Gemeinden. Wo sollen die Autos hin, wenn keine Pflichtstellplätze mehr geschaffen werden müssen? Die Antwort: auf öffentliche Parkflächen oder in Parkhäuser. Die Realität dürfte komplexer sein, vor allem in kleineren Gemeinden ohne entsprechende Infrastruktur.

Wiedererrichtung im Bestand

Ein weiteres Element der Reform betrifft die Wiedererrichtung von Gebäuden. In Bereichen ohne Bebauungsplan können rechtmäßig bestehende Gebäude innerhalb derselben Grundrissfläche und Gebäudehöhe wiedererrichtet werden – auch wenn sie nicht mehr den aktuellen Vorgaben entsprechen.

In Bereichen mit Bebauungsplan kann der Gemeinderat einer Abweichung zustimmen. Die Formulierung ist bewusst vorsichtig: Die Zustimmung "liegt im freien Ermessen" des Gemeinderats. Ein subjektives Recht auf Zustimmung besteht nicht. Das gibt den Gemeinden Spielraum – und Verantwortung. Denn jede Entscheidung muss vor dem Hintergrund der Raumplanung und des Ortsbildschutzes getroffen werden.

Die Indexbindungs-Option

Fast schon versteckt in der langen Liste der Änderungen findet sich eine Bestimmung, die Gemeindefinanzen direkt betrifft: Künftig können Gemeinden den Einheitssatz der Aufschließungsabgabe sowie die Ausgleichsabgaben für Stellplätze an den Baukostenindex binden. Das ermöglicht automatische jährliche Anpassungen und erspart den mühsamen Gang durch den Gemeinderat bei jeder Erhöhung. Verwaltungsvereinfachung par excellence – allerdings nur eine Option, keine Pflicht.

Verwaltungsentlastung durch Deregulierung

Das Gesetz streicht auch einige Beschränkungen, die in der Praxis als kompliziert galten. Die Relation zwischen Geschoßanzahl und Bauklasse fällt weg, konkrete Vorgaben zur Mindestraumhöhe werden gestrichen. Und nach 30 Jahren erhalten auch bauliche Anlagen wie Mauern, Carports oder Senkgruben Bestandsschutz, selbst wenn sie von der ursprünglichen Bewilligung abweichen.

Übergangsfristen und offene Fragen

Bis zum Inkrafttreten am 1. März 2026 bleiben den Gemeinden noch einige Wochen zur Vorbereitung. Die Einspruchsfristen laufen bis 21. Jänner 2026. Anhängige Verfahren werden nach alter Rechtslage abgeschlossen. Bauvorhaben, die vor dem Stichtag rechtmäßig angezeigt wurden, gelten automatisch als bewilligt – sofern die Behörde nicht untersagt hat oder die Anzeigefrist abgelaufen ist. [4]

Viele Details wird erst die Praxis klären müssen. Wie genau ist die „wesentliche Beeinträchtigung der Sicherheit“ zu beurteilen? Wann sind die „örtlichen Gegebenheiten“ so beschaffen, dass Stellplätze „nur von untergeordneter Bedeutung“ sind? Wann sind Kosten „unverhältnismäßig“? Solche Formulierungen eröffnen Ermessensspielräume – und bergen Konfliktpotenzial.

Politische Rückendeckung – mit Einschränkungen

Politisch wurde das Sanierungsvereinfachungsgesetz breit getragen. Die Grünen stimmten als einzige Fraktion dagegen, alle anderen Parteien trugen die Reform mit. SPÖ-Abgeordneter Christian Samwald lobte die „gute Zusammenarbeit“ und zeigte sich stolz, „bei dieser Novelle dabei gewesen zu sein“. FPÖ-Mandatar Hubert Keyl sieht „viele Erleichterungen“ und eine Stärkung der Wirtschaft.

Dass die Reform über Parteigrenzen hinweg Zustimmung findet, ist bemerkenswert. Gleichzeitig gibt es kritische Stimmen. Christoph Müller von den Neos nannte die Novelle „auf den ersten Blick eine gute Sache“, auf den zweiten Blick aber nur das „Allernotwendigste“". Man habe versäumt, „die großen Fragen von Bauen und Wohnen anzugreifen“.

Was bleibt für die Gemeinden?

Für Österreichs Gemeinden bringt das Sanierungsvereinfachungsgesetz eine Mischung aus Chancen und Herausforderungen. Die Chancen liegen auf der Hand: beliebtere Ortskerne, mehr Sanierungen statt Neuversiegelung, vereinfachte Verfahren bei bestimmten Vorhaben. Die Herausforderungen sind subtiler: mehr Bescheide, neue Ermessensentscheidungen, mögliche Parkplatzprobleme, Konfliktpotenzial bei Nachbarschaftsthemen.

Wie so oft in der Kommunalpolitik wird es darauf ankommen, wie die Reform vor Ort umgesetzt wird. Das beste Gesetz nutzt wenig, wenn es in den Gemeinden an Ressourcen oder Know-how mangelt. Und die schlaueste Regelung kann problematisch werden, wenn sie auf örtliche Widerstände trifft.

Niederösterreich wagt mit dieser Novelle einen bemerkenswerten Schritt. Ob es tatsächlich die „modernste Bauordnung Österreichs" wird, wie die Landesregierung verspricht, wird sich zeigen. Für die Gemeinden gilt: Vorbereitung ist alles. Denn ab 1. März 2026 gelten neue Spielregeln – und die Bürgermeisterinnen und Bürgermeister sind es, die sie auf dem Platz durchsetzen müssen.

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