„Leistbares Wohnen“ ist für Durchschnittsverdiener zur Illusion geworden.
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Leistbarkeits-Falle
Wie Österreich sein Wohnproblem selbst geschaffen hat
Die Zahlen sprechen eine klare Sprache: Zwischen 2010 und 2022 stiegen die Immobilienpreise in Österreich um durchschnittlich 6,7 Prozent pro Jahr. Im gleichen Zeitraum entwickelten sich die Einkommen deutlich moderater. Was auf den ersten Blick wie ein normaler Marktprozess aussieht, ist bei genauerer Betrachtung das Ergebnis eines fatalen Zusammenspiels aus Bewertungsmechanismen, steigenden Bauvorschriften und daraus resultierenden Renovierungsfallen – ein System, das mittlerweile seine eigenen Kinder frisst. [1]
Der perfekte Sturm: Wenn sich drei Dynamiken verstärken
- Die Bewertungsspirale. Ein Einfamilienhaus aus den 1960er Jahren – bescheidene 150 Quadratmeter, 800 Quadratmeter Grund – kostete in Niederösterreich noch vor zehn Jahren vielleicht 180.000 Euro. Heute liegt der Preis bei 290.000 bis 310.000 Euro, obwohl das Haus kein Jahr jünger geworden ist. Die Bewertungsmethoden der Banken und Gutachter orientieren sich an den Transaktionspreisen vergleichbarer Objekte. Ein sich selbst verstärkender Mechanismus: Jeder höhere Verkaufspreis zieht die nächste Bewertung nach oben.
- Die Sanierungspflicht. Hier beginnt die eigentliche Falle. Wer ein Bestandsgebäude kauft oder auch nur substantiell umbaut, löst heute eine Kaskade von Sanierungspflichten aus. Was im Einzelnen durchaus sinnvoll klingt – Wärmedämmung, neue Fenster, moderne Heizung, energetische Standards – summiert sich schnell auf 100.000 bis 200.000 Euro. Für unser Beispielhaus bedeutet das: Aus einem vermeintlichen Schnäppchen für 290.000 Euro wird faktisch eine Investition von 450.000 bis 500.000 Euro.
- Die Renovierungsfalle. Besonders perfide: Wer ein älteres Haus Schritt für Schritt bewohnbar machen will, scheitert oft am Dickicht der Vorschriften. Eine neue Heizung? Dann muss die Fassade gedämmt werden. Neue Fenster? Dann ist oft auch eine Lüftungsanlage Pflicht. Ein Dachbodenausbau? Dann muss unter Umständen das gesamte Gebäude auf den aktuellen Stand gebracht werden. Was als überschaubare Maßnahme beginnt, endet in der Totalsanierung – oder im frustrierten Aufgeben.
Die Zahlen belegen den Kollaps
2023 gingen die Baubewilligungen um 27,5 Prozent zurück, auf nur noch 46.565 Wohnungen – nur 2005 wurden mit 45.500 noch weniger genehmigt. 2024 brachen die Bewilligungen nochmals ein, auf den tiefsten Stand seit 2010. Die Botschaft ist eindeutig: Bauen und Sanieren lohnt sich für immer weniger Menschen. [2] [3]
Gleichzeitig kühlte sich der Markt für Wohnimmobilientransaktionen 2023 deutlich ab. Marktanalysen und Branchenberichte sprechen von einem historisch starken Rückgang bei Kaufabschlüssen. Besonders betroffen war der Neubausektor, wo Projekte verschoben oder eingestellt wurden. Exakte Prozentwerte variieren je nach Datenquelle und statistischer Abgrenzung.
Die Ursachen liegen auf der Hand: Die Baukosten beim Wohnhaus- und Siedlungsbau haben zwischen 2020 und 2023 um 22,9 Prozent zugelegt. Dazu kommen gestiegene Zinsen – und die beschriebene Sanierungskostenfalle. [1]
Das Ende von „leistbarem Wohnen“
Rechnen wir es konkret durch: Laut Statistik Austria lag das Median-Nettohaushaltseinkommen zuletzt bei rund 48.000 Euro pro Jahr, also etwa 4.000 Euro monatlich. Dieser Wert beschreibt den mittleren Haushalt – die eine Hälfte liegt darüber, die andere darunter. Die Kreditrate sollte laut gängiger Vergabestandards maximal rund 40 Prozent des Nettoeinkommens betragen. [4] [5]
Bei einem Zinssatz von 3,5 bis 4 Prozent und 25 Jahren Laufzeit ergibt das eine Kreditsumme von etwa 250.000 bis 280.000 Euro. Dazu kommt die geforderte Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent, also weitere 60.000 bis 70.000 Euro, die angespart sein müssen.
Das Problem: Für diese Gesamtsumme von 320.000 bis 350.000 Euro bekommt man heute in vielen Regionen Österreichs bestenfalls ein renovierungsbedürftiges Objekt – ohne die notwendigen Sanierungskosten von weiteren 100.000 bis 200.000 Euro.
Das Ergebnis: „Leistbares Wohnen“ ist für Durchschnittsverdiener zur Illusion geworden. Eigentum? Praktisch unerreichbar, außer man erbt, erhält massive familiäre Unterstützung oder akzeptiert lange Pendelwege in periphere Regionen.
Besonders bitter: Die Mieten inkl. Betriebskosten stiegen 2023 um 7,6 Prozent pro Quadratmeter. Im privaten Mietsektor betrug der Anstieg sogar 9 Prozent. Wer sich kein Eigentum leisten kann, wird auch als Mieter immer stärker belastet. [1]
Die kommunale Perspektive: Ortskerne sterben
Für die Gemeinden entsteht ein Teufelskreis mit mehreren Dimensionen:
Leerstehende Ortskerne
Ältere Gebäude in Ortskernen – oft mit denkmalgeschützten Fassaden – sind Sanierungsfälle par excellence. Die Kosten für eine regelkonforme Sanierung übersteigen den späteren Verkehrswert oft um das Doppelte. Die Folge: Hunderte Gebäude stehen leer, verfallen, während gleichzeitig am Ortsrand auf der grünen Wiese neue Einfamilienhäuser entstehen.
Infrastrukturkosten explodieren
Jedes neue Einfamilienhaus am Ortsrand bedeutet: neue Straßen, neue Kanal-, Wasser- und Stromleitungen, längere Wege für Schneeräumung, Müllabfuhr, Schul- und Kindergartenbusse. Die Gemeinden finanzieren die Zersiedelung, während die Infrastruktur im Ortskern unterausgelastet ist.
Soziale Entmischung
Wer sich Eigentum leisten kann, zieht in den Neubau am Ortsrand. Im Ortskern bleiben die Altmieter in schlecht sanierten Objekten, Leerstände und zunehmend prekäre Wohnverhältnisse. Die soziale Spaltung manifestiert sich räumlich.
Demografischer Druck
Junge Familien können sich keine Immobilien mehr leisten und wandern ab. Gemeinden verlieren genau jene Generation, die sie für Kindergärten, Schulen und Vereine brauchen. Die Überalterung beschleunigt sich.
Fiskalische Zwickmühle
Weniger Bauaktivität bedeutet weniger Einnahmen aus Aufschließungsabgaben. Gleichzeitig steigen die Kosten für die Erhaltung überdehnter Infrastruktur. Die Gemeinden haben weniger Spielraum für Investitionen.
Die Umbauordnung als Notruf
Die niederösterreichische Umbauordnung, die am 1. März 2026 in Kraft tritt, ist der Versuch, aus dieser Spirale auszubrechen. Sie soll Umbauten und Sanierungen im Bestand erleichtern, indem unter bestimmten Voraussetzungen Abweichungen von aktuellen Neubau-Standards möglich werden – sofern keine zwingenden sicherheits- oder unionsrechtlichen Vorgaben entgegenstehen. [6][7]
Das klingt technisch, ist aber revolutionär. Es bedeutet: Ein Dachbodenausbau löst nicht mehr automatisch die Pflicht zur Fassadendämmung des gesamten Hauses aus. Eine neue Heizung zwingt nicht zur Komplettsanierung. Die Kosten werden kalkulierbar, Projekte wieder wirtschaftlich machbar.
Die Frage ist nur: Kommt diese Erkenntnis nicht zu spät?
Das größere Bild: Ein System am Limit
Was in Österreich geschieht, ist symptomatisch für einen Grundkonflikt: Zwischen dem berechtigten Anspruch auf energieeffizientes, zeitgemäßes Wohnen einerseits – und der Lebenswirklichkeit von Menschen mit durchschnittlichem Einkommen andererseits.
Die gut gemeinten Auflagen haben gemeinsam mit der Preisentwicklung ein System geschaffen, in dem:
- Neubauen unbezahlbar ist (Baukosten +22,9 Prozent in drei Jahren) [1]
- Sanieren wirtschaftlich nicht darstellbar ist (Kosten übersteigen oft den Wert)
- Bestandsimmobilien zur Kostenfalle werden
- Und „leistbares Wohnen“ zur Phrase verkommt
Die Baubewilligungen 2024 auf Rekordtief zeigen: In den kommenden Jahren ist mit einem deutlichen Rückgang neuer Wohnungen auf dem Markt zu rechnen – bei gleichzeitig steigender Bevölkerungszahl.
Die Konsequenz ist absehbar: Ohne grundlegende Reform – und die Umbauordnung ist nur ein erster, regionaler Schritt – wird sich die Schere zwischen Wohnkosten und Einkommen weiter öffnen. Eigentum wird endgültig zum Privileg einer schrumpfenden Mittelschicht. Und die Gemeinden werden zu Verwaltern des Verfalls ihrer eigenen Ortskerne.
Das ist keine Prognose. Es geschieht bereits.
Quellen
[1] Statistik Austria, 'Wohnen 2023 – Immobilienpreise, Mieten und Baukosten', Pressemitteilung vom 28.05.2024.
[2] Statistik Austria, 'Wohnbautätigkeit 2023 auf Tiefpunkt', Pressemitteilung vom 24.04.2024.
[3] Statistik Austria, 'Baubewilligungen 2024 auf Rekordtief', Pressemitteilung vom 24.04.2025.
[4] Statistik Austria, EU-SILC 2024 – Haushaltseinkommen, Median-Nettohaushaltseinkommen.
[5] Finanzmarktaufsicht (FMA), Verordnung über nachhaltige Vergabestandards bei Wohnimmobilienfinanzierungen (KIM-VO).
[6] Wirtschaftskammer Niederösterreich, Überblick zum 'NÖ Sanierungsvereinfachungsgesetz'.
[7] Landesgesetzblatt für Niederösterreich, LGBl. Nr. 1/2026 – Änderung der NÖ Bauordnung (RIS).
