Wer zahlt die Abgaben beim Grundsteuerverkauf?
Im Teil 1 dieser Serie wurde im Zusammenhang mit einer Anfrage der Volksanwaltschaft bei einer niederösterreichischen Gemeinde die Rechtslage in Bezug auf die Vorschreibung der Grundsteuer bei einem Eigentümerwechsel dargestellt. Abgabenrechtlich kann eine gesetzeskonforme Änderung in der Vorschreibung der Grundsteuer erst dann erfolgen, wenn der abgeänderte Grundlagenbescheid (neuer Einheitswertbescheid) des Finanzamtes der Gemeinde als Abgabenbehörde vorliegt.
Der neue Einheitswertbescheid betrifft bzw. umfasst das verkaufte Grundstück; dies hat zur Folge, dass den Rechtsvorgänger überhaupt keine Grundsteuerzahlungsverpflichtung mehr trifft oder aber eine verminderte, weil der vorhandene Einheitswert für die dem Rechtsvorgänger verbleibenden Grundstücke entsprechend reduziert wird.
Erfolgt eine Zuschreibung des verkauften Grundstückes in eine andere Einlagezahl, muss sodann der Grundlagenbescheid (Einheitswertbescheid) des Rechtsnachfolgers für die Einlagezahl im Umfang des neu zugeschriebenen Grundstückes ergänzt oder aber, wenn eine neue Einlagezahl für das verkaufte Grundstück eröffnet wird, ein neuer Einheitswertbescheid für diese neue Einlagezahl erlassen werden.
Wie lange ist der Verkäufer für die Grundsteuer verantwortlich?
Das Problem für den Verkäufer liegt daher darin, dass er - solange der neue Einheitswertbescheid vom zuständigen Finanzamt noch nicht erlassen worden ist - weiterhin bescheidmäßig für die Zahlung der Grundsteuer haftet bzw. als Voreigentümer zur Zahlung verpflichtet ist.
Stichtagsbestimmung in den Kaufvertrag aufnehmen
Üblicherweise ist bei ordnungsgemäßer Kaufvertragserrichtung davon auszugehen, dass mit der Übergabe des Kaufobjektes alle das Kaufobjekt betreffenden Abgaben vom Käufer, also dem Rechtsnachfolger des Voreigentümers, zu bezahlen sind. Im Kaufvertrag ist daher die entsprechende Stichtagsbestimmung aufzunehmen, d. h., dass der Rechtsnachfolger dazu verpflichtet ist, (auch) alle mit einem Grundstück verbundenen öffentlich-rechtlichen Steuern und Abgaben ab einem bestimmten Stichtag zu bezahlen.
Sollte es die diesbezügliche Bestimmung im Kaufvertrag erforderlich machen, dass der vorgeschriebene Grundsteuerbetrag für einen bestimmten Zeitraum aufzuteilen ist, so ist dies zwischen den Parteien des Kaufvertrages entsprechend der im Vertrag enthaltenen Abrede zu regeln. Letztlich handelt es sich sohin um einen zivilrechtlichen Anspruch, der im Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer begründet und daher aus diesem abzuleiten ist.
Gemeinde ist nicht betroffen
Diesbezügliche Probleme treffen daher nicht die Gemeinde, sondern die Parteien des Kaufvertrages müssen diese zivilrechtlich untereinander lösen.
