Grundsteuervorschreibung bei Eigentümerwechsel

§ 28c Grundsteuergesetz bestimmt, dass mit der Zustellung des Bescheides an den Rechtsvorgänger auch die Bekanntgabe des Bescheides an den Rechtsnachfolger als vollzogen gilt. Der Rechtsnachfolger tritt sohin sowohl in materiell-rechtlicher als auch in verfahrensrechtlicher Hinsicht bezüglich aller Rechte und Pflichten in die Rechtsstelle des Vorgängers ein.

Die praktische Umsetzung dieser Bestimmung erfolgt derart, dass die Änderung in der Vorschreibung der Grundsteuer – nämlich in Bezug auf den Vorschreibungsadressaten – erst dann erfolgen kann, wenn der diesbezügliche Bescheid (der neue Einheitswertbescheid) des zuständigen Finanzamtes ergangen ist und der Gemeinde zugestellt wurde.

Der Einheitswertbescheid bildet sohin den Grundlagenbescheid; erst ab dessen Vorliegen ist die Ausstellung des (neuen) Grundsteuerbescheides an den Rechtsnachfolger möglich. Eine gesetzeskonforme Änderung in der Vorschreibung der Grundsteuer kann daher erst dann erfolgen, wenn der abgeänderte Grundlagenbescheid (neue Einheitswertbescheid) des Finanzamtes der Gemeinde als Abgabenbehörde vorliegt.

Der Sinn dieser Regelung erschließt sich aus folgenden Beispielen:

Wenn nur ein Grundstück, inneliegend in einer Einlagezahl verkauft wird, ist möglicherweise keine Änderung des Grundlagenbescheides zu erwarten; werden aber einzelne Grundstücke eines Grundbuchskörpers (also wenn mehrere Grundstücke einer Einlagezahl zugeschrieben worden sind) abverkauft und somit abgeschrieben, ist es einer Gemeinde nicht möglich, aus vorhandenen Einheitswertbescheiden in rechtlich nachvollziehbarer Weise die jeweilige Bemessungsgrundlage für die Vorschreibung des Grundsteuerbetrages – bezogen eben nur auf das abverkaufte Grundstück – zu errechnen.

Überdies kann das abverkaufte Grundstück einer eigenen Einlagezahl zugeschrieben werden, aber auch einer bereits bestehenden Einlagezahl, der schon andere Grundstücke zugeschrieben wurden, was immer unterschiedliche Einheitswertbescheide zur Folge hat. Rechtsgrundlage kann daher immer nur der neue Einheitswertbescheid des Rechtsnachfolgers sein!

Die Klarstellung dieser Rechtslage erfolgt im Zusammenhang mit einer Anfrage der Volksanwaltschaft bei einer niederösterreichischen Gemeinde.

Diese Klarstellung betrifft die öffentlich-rechtliche Gesetzeslage; in der nächsten Glosse wird auf die zivilrechtliche Rechtslage hingewiesen werden.