Christian Struber, Gemeindebund-Chef Alfred Riedl und KOMMUNAL-Chefredakteur Hans Braun beim Hintergrundgespräch.

Die Gemeinden, der Wohnbau und leistbares Wohnen

Das Thema Wohnen und Bauen ist in den Gemeinden immer sehr aktuell und vor allem zuletzt heiß diskutiert –man denke nur an die Reizthemen Raumordnung und Bauordnung und nicht zuletzt Bodenverbrauch. Aber wie sieht es tatsächlich mit der Wohnsituation in Österreichs Gemeinden aus?

Die Zahl der Hauptwohnsitzwohnungen lag im Jahresdurchschnitt 2018 laut Statistik Austria bei knapp vier Millionen. Etwas weniger als die Hälfte der Haushalte wurde in Eigentum, weitere 43 Prozent in Mietverhältnissen bewohnt.

Davon waren 17 Prozent Gemeindewohnungen, 40 Prozent entfielen auf von Genossenschaften bzw. gemeinnützigen Bauträgern vermietete Wohnungen, die übrigen 43 Prozent sind andere, meist private Hauptmietwohnungen.

Rund 94 Prozent der Wohnungen zählen zu den bestausgestatteten mit Badezimmer oder Duschnische, WC und Zentralheizung (Ausstattungskategorie A) – gegenüber 87 Prozent im Jahr 2004. Wohneinheiten der Kategorie B (mit Einzelofenheizung) sind demgegenüber zurückgegangen, der Anteil sank auf fünf Prozent.

Nahezu verschwunden sind Wohnungen der Kategorie C sowie Substandardwohnungen (Ausstattungskategorie D) mit weniger als 1,5 Prozent.
2018 betrug die durchschnittliche Miete inklusive Betriebskosten pro Hauptmietwohnung 518 Euro; auf den Quadratmeter Nutzfläche bezogen waren es 7,9 Euro; gegenüber 2017 lag die Miete inklusive Betriebskosten pro Wohnung um 2,3 Prozent höher, bei den Quadratmeterkosten gab es einen Anstieg von 2,8 Prozent - soweit die Zahlen der Statistik.

Wie ist die aktuelle Situation in Gemeinden?

„Die Herausforderungen fangen schon bei Grundstück an, weil es immer schwieriger wird, zu Grundstücken zu kommen. In den seltensten Fällen sind das Grundstücke, die ausschließlich fürs Wohnen gedacht sind. Für Gemeinden ist bei solchen Projekten meist eine Kinderbetreuungseinrichtung wichtig, manchmal beginnt es aber auch schon bei der Aufschließung“, meint Christian Struber, Geschäftsführer der Salzburg Wohnbau und Aufsichtsratsmitglied des Österreichischen Verbandes der Gemeinnützigen Wohnbauträger, bei einem Hintergrundgespräch bei KOMMUNAL.

Der frühere Bürgermeister - Struber war von 1992 bis 2008 Bürgermeister von St. Koloman im Tennengau - sieht einige Ansatzpunkte, die Gemeinden bei diesem an sich schwierigen Thema zu entlasten. „Ein gemeinnütziger Wohnbauträger, der sich professionell mit der komplizierten Materie Wohnbau, Ausschreibung, Förderung und so weiter befasst, kann natürlich viel besser mit den Herausforderungen umgehen.“

Christian Struber
„Wir können uns um Dinge wie Ausschreibungen oder Förderungen viel professioneller kümmern.“ Christian Struber, Aufsichtsrat des Verbandes der Gemeinnützigen Wohnbauträger, über Vorteile Gemeinnütziger Wohnbauträger.

Ein Punkt, bei dem er von Alfred Riedl, Präsident des Österreichischen Gemeindebundes, viel Zustimmung erntet. „Mit der Entscheidung von 2012 über die Auslagerung von hoheitlichen Aufgaben in Gemeinden hat sich definitiv was bei den Wohnbauten verändert. Beispielsweise war damit der gemeinnützige Bauträger nicht meh„Wir können uns um Dinge wie Ausschreibungen oder Förderungen viel professioneller kümmern.“

Christian Struber, Aufsichtsrat des Verbandes der Gemeinnützigen Wohnbauträger, über Vorteile Gemeinnütziger Wohnbauträger.r steuerbegünstigt. Bis 2012 ist der Bau eines Gemeindeamts, einer Schule meist mit einem gemeinnützigen Bauträger oder mit einer Leasinggesellschaft abgewickelt worden, weil man sich damit die Mehrwertsteuer erspart hat. Das war sicher ein einschneidender Schritt.“

Das heiße Eisen „Zweitwohnsitzer“

Vor allem die Gemeinden im Westen Österreichs kämpfen mit dem Ausverkauf von Grund und Boden. Immer öfter hört man Berichte, dass reiche EU-Bürger in Österreich relativ günstig Wohnraum erwerben. Wie alles im Leben gibt’s auch hier zwei Seiten einer Medaille. Früher sind Zweitwohnungsburgen gebaut worden. Damit ist begonnen worden, Menschen in unsere Gegenden zu bringen, die hier nicht ihren Hauptwohnsitz haben. Das wird heute zwar architektonisch besser mit den Chalet-Dörfern fortgesetzt, im Kern ist es aber das gleiche.

„Aber auf diesem Weg sind auch Menschen gekommen, die in der Region tatsächlich investiert haben, indem sie ihre Firma nach Österreich verlegt haben, indem sie ihren Hauptwohnsitz hierher verlegt haben – es gibt also auch eine positive Seite“, sind sich Struber und Riedl einig.

Dennoch hat in der öffentlichen und der veröffentlichten Meinung der negative Aspekt so durchgeschlagen, dass es künftig wohl keine solche Entwicklung mehr geben wird. Vielleicht auch, weil mittlerweile die negativen Aspekte überwiegen. Und allzu oft werden die Bürgermeister unter Druck gesetzt, Widmungen zu ändern oder Käufe zu verhindern. Beides ist aus vielerlei rechtlichen Gründen oft nicht möglich.

Vorgänge wie diese heizen die Debatten um „leistbares Wohnen“ an, die Gemeinden sitzen hier aber meist zwischen allen Stühlen.

„Brauchen mehr Geld für Ankaufsfonds“

Strubers Wunschzettel für leistbares Wohnen: „Wir brauchen mehr Geld für Ankaufsfonds, damit die Ortskerne nicht weiter ausgedünnt werden“, sagt Struber. „Außerdem müssen wir uns mit der Raumordnung beim Thema Bebauungsdichte besser arrangieren, denn nur so können wir den steigenden Grundstückspreisen entgegenwirken. Da werden die Gemeinden viel Fingerspitzengefühl brauchen. Und die Sanierungsfonds müssen aufgestockt werden, sonst wird viel gute alte Bausubstanz verschwinden“, sagt Struber, dessen Gemeinnützige um rund 30 Prozent günstiger anbietet als der freie Markt.