Generalsanierung in der Vermietung und Verpachtung

Um den (zum Teil in der Vergangenheit exzessiv betriebenen) Vorsteuerabzug in der Vermietung und Verpachtung zu begrenzen, wurde mit dem 1. StabG 2012 die Möglichkeit des Vorsteuerabzuges bei Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten und Grundstücken wie folgt eingeschränkt:

• Die Option des Vermieters zur Verrechnung des Mietentgelts mit 20 Prozent Umsatzsteuer (§ 6 Abs. 2 UStG) ist von den Verhältnissen des Mieters abhängig: Erbringt dieser den Nachweis, dass er die angemieteten Räumlichkeiten für mehr als 95 Prozent umsatzsteuerpflichtige Umsätze nutzt, welche nicht vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen sind, dann kann der Vermieter die Geschäftsräume steuerpflichtig vermieten. Mietverhältnisse, welche vor dem 1.9.2012 mit 20 Prozent Umsatzsteuer abgeschlossen wurden („Alt“-Verträge), waren und sind nicht anzupassen - sofern keine Änderungen auf Mieter- oder Vermieterseite oder Mietvertragsänderungen erfolg(t)en.




• Bei selbst errichteten Gebäuden (Errichtung bzw. Beginn der Errichtung erfolgte vor dem 1.9.2012) besteht aufgrund der Übergangsregelung für den Vermieter nach wie vor die Möglichkeit für jede Neuvermietung zur Umsatzsteuer zu optieren. Für gekaufte Mietobjekte und selbst errichtete Gebäude mit Errichtungsbeginn nach dem 31.8.2012 kann die Übergangsregelung nicht in Anspruch genommen werden.




• Zusätzlich bedarf es für die Anerkennung eines steuerlichen Mietentgeltes eines schriftlichen und entgeltlichen Mietvertrages gemäß § 1090 ABGB. Unter Entgeltlichkeit versteht man, dass zumindest 1,5 Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie Großreparaturen, Instandhaltungen sowie Instandsetzungen als Mietentgelt anzusetzen sind (UStR Rz 274). Sinnvoll erscheint es auch, Mietverträge mit einem Verbraucherpreisindex zu vereinbaren um eine allfällige Teuerung abzufangen. Somit ist eine jährliche Kontrolle des Mietengeltes unerlässlich.



 

Großsanierung

Sind in späteren Jahren notwendige Reparaturen oder Großsanierungen an dem Gebäude notwendig, stellt sich meist die Frage, ob es sich dabei nicht bereits um (auch für „Alt“-Verträge) schädliche Neuerrichtungen handelt. Dies hätte zur Folge, dass die „Alt“-Verträge durch neue Mietverträge zu ersetzen sind, wodurch die Option zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung wiederum von den Verhältnissen des Mieters abhängig ist. Neben einer allfälligen fehlenden Möglichkeit zur Verrechnung von 20 Prozent Umsatzsteuer, sind Vorsteuern aus laufenden Aufwendungen nicht mehr abzugsfähig und Vorsteuerberichtigungen aus Anschaffungs-, Herstellungskosten sowie Großreparaturen, Instandsetzungen sowie Instandhaltungen durchzuführen (Beobachtungszeitraum zehn Jahre bzw. seit 1.4.2012 20 Jahre).



Beim diesjährigen Salzburger Steuerdialog wurde in diesem Zusammenhang unter anderem folgendes Beispiel behandelt:



In eine Gemeinde-GmbH wurde im Jahr 2009 ein bis dahin im Gemeindeeigentum stehendes Gebäude ausgelagert, danach generalsaniert und im Jahr 2010 an die Gemeinde mit 20 Prozent Umsatzsteuer rückvermietet. Dieser „Alt“-Vertrag ist auch durch eine im Jahr 2016 stattfindende Großsanierung – bestehend unter anderem aus thermischer Fassadensanierung, Sanierung der Sanitärräumlichkeiten, Fenster- und Türenerneuerung – nicht gefährdet. Eine Großsanierung führt unabhängig davon, ob eine Mietzinsanpassung erfolgt gemäß UStR Rz 899c - auch nach dem 31.8.2012 – zu keiner (Neu)Errichtung.



Zur Änderung des Mietverhältnisses kommt es jedoch, wenn ein neuer oder neu nutzbar gemachter baulich abgeschlossener Gebäudeteil durch beispielsweise einen Um- oder Zubau oder eine Gebäudeaufstockung entsteht. Nach dem Gesamtbild ist von einer Neuerrichtung unter anderem in folgenden Fällen auszugehen:

• Vollständig neue Nutzbarmachung durch Entkernung unter Erhaltung der Fassade




• Änderung der Wesensart bzw. Funktionalität (Umbau von Wohnraum in Geschäftsraum)




• Völlig unbrauchbar gewordenes Gebäude wird wieder voll verwendungsfähig gemacht



 

Im Zuge des Salzburger Steuerdialoges wurde ebenfalls der Einbau eines Liftes bzw. die Umbauarbeiten im Zusammenhang mit der Herstellung eines barrierefreien Zuganges diskutiert: Durch die Durchführung dieser Arbeiten soll kein neuer bzw. neu nutzbar gemachter Gebäudeteil entstehen.