Wohnen in Salzburg: Zwischen hohem Bedarf und knappem Bauland

Der Wohnungsbedarf ist in Salzburg regional sehr unterschiedlich. Das zeigt der aktuelle Wohnungsbedarfsbericht der Landesstatistik: Bis 2030 werden landesweit 9.282 zusätzliche Wohnungen benötigt, rund 1.856 pro Jahr. Den höchsten Bedarf hat der Bezirk Salzburg-Umgebung mit 3.296 Wohnungen, getrieben vom starken Haushaltswachstum im Flachgau. In der Stadt Salzburg liegt der Bedarf bei 1.964 Wohnungen. Dort ist vor allem der Wohnungsabgang die Ursache, nicht das Wachstum, und der Boden ist zugleich knapp. 

In ländlichen Bezirken wie Tamsweg werden dagegen nur 109 zusätzliche Wohnungen gebraucht. Dort dominiert Wohneigentum mit 73,2 Prozent, dem höchsten Wert im Land. In touristisch geprägten Bezirken kommt ein weiteres Thema dazu: Landesweit dienen 21,2 Prozent aller Wohnungen nicht als Hauptwohnsitz, sondern als Freizeitwohnsitz.

„Es gibt keine einheitliche Bedarfslage für ganz Salzburg, sondern regional sehr unterschiedliche Herausforderungen“, erläutert Wohnbaulandesrat Martin Zauner im Gespräch mit KOMMUNAL.

Auch Thomas Maierhofer, Geschäftsführer von Salzburg Wohnbau, sieht regionale Unterschiede zwischen den Regionen. „Flächenverfügbarkeit und hohe Grundstückskosten sind Themen, die uns in ganz Salzburg beschäftigen. Darüber hinaus hat jede Region unterschiedliche Bedürfnisse und Voraussetzungen. Entscheidend ist, genau hinzuschauen und gemeinsam mit den Gemeinden die passende Lösung zu entwickeln.“

Kleinere Haushalte, mehr Bedarf

Ein wichtiger Grund für den steigenden Wohnungsbedarf ist der demografische Wandel. Laut Landesrat Zauner ergeben sich 56,2 Prozent des Bedarfs bis 2030 aus dem erwarteten Zuwachs an Haushalten. Entscheidend dabei: Die Haushalte werden kleiner. Von den 5.217 zusätzlichen Haushalten bis 2030 sind 58 Prozent Einpersonenhaushalte. Dieser Trend verstärkt sich bis 2045 weiter.

„Es braucht nicht nur mehr Wohnungen, sondern vor allem die passenden Wohnungen, kleinere, leistbare Einheiten, altersgerechte Wohnformen und betreutes Wohnen, weil auch die Bevölkerung älter wird“, sagt Zauner.

Auch Salzburg-Wohnbau-Chef Maierhofer sieht in der demografischen Entwicklung eine zentrale Herausforderung: „Der demografische Wandel verändert nicht nur die Bevölkerung, sondern auch die Art, wie wir wohnen. Menschen werden älter, Lebenssituationen vielfältiger und Haushaltsgrößen verändern sich.“

Was Gemeinden selbst tun können

Sowohl Zauner als auch Maierhofer sehen die Gemeinden als zentrale Stelle in der Wohnbaupolitik, weil sie über die örtliche Raumplanung entscheiden.

Laut Zauner können Gemeinden aktive Bodenpolitik betreiben: Raumordnungsverträge bei Neuwidmungen sollen sicherstellen, dass Bauland tatsächlich für leistbares Wohnen genutzt und nicht gehortet wird. Auch Verdichtung ist für ein wichtiges Werkzeug. Die Bautechniknovelle ermögliche flexiblere Grundrisse und eine bessere Nutzung von Dachgeschoßen. „So werden auf derselben Fläche aus sechs Wohnungen acht, ohne einen Quadratmeter zusätzlichen Boden zu verbrauchen“, erklärt der Landesrat.

Maierhofer nennt als wichtigen Hebel für Gemeinden das Baurechtsmodell. „Vereinfacht gesagt bleibt das Grundstück im Eigentum der Gemeinde. Für einen langfristig vereinbarten Zeitraum wird das Recht eingeräumt, darauf zu bauen und das Grundstück entsprechend zu nutzen“, erklärt er. 

Auch das Bauen im Bestand hält Maierhofer für zentral. Bestehende Gebäude könnten erweitert, umgenutzt oder neu organisiert werden. „Bestand ist für uns keine Einschränkung, sondern eine Ressource, die wir weiterentwickeln können“, sagt er.

Reform der Wohnbauförderung zeigt Wirkung

2025 wurde die Wohnbauförderung in Salzburg reformiert. Das komplizierte Zuschlagspunktesystem wurde durch einen Fixbetrag pro Quadratmeter ersetzt, und die Bautechniknovelle entschärfte kostentreibende Vorgaben.

Laut Landesrat Zauner zeigt die Reform bereits Wirkung. Die durchschnittlichen Baukosten im geförderten Mietwohnbau sinken erstmals seit 2015, von 4.363,77 Euro pro Quadratmeter auf 4.160,96 Euro, ein Rückgang um knapp fünf Prozent. Die durchschnittlichen Förderkosten pro Wohnung sinken von rund 200.000 Euro in Richtung 155.000 Euro. 

Auch die Eigentumsbildung ist gestiegen: 2025 wurden 455 geförderte Eigentumseinheiten gezählt, nach 303 im Jahr davor. Zusätzlich wurden 8.236 Haushalte mit insgesamt 26,1 Millionen Euro an Wohnbeihilfe unterstützt. Der sogenannte Mietkauf stieg zudem von sechs Fällen 2024 auf 94 Fälle 2025.

„Unser Ziel war nicht, steigende Baukosten einfach mit immer höheren Förderungen auszugleichen, sondern das System zu vereinfachen und die Kosten selbst zu senken“, erläutert Zauner.

Maierhofer betont vor allem den Aspekt der Planungssicherheit: „Entscheidend ist für uns, dass Fördermodelle langfristige Planungssicherheit schaffen und eine nachhaltige Projektentwicklung ermöglichen.“

Bauland als Schlüsselfrage

Ein zentrales Thema für Zauner ist der Umgang mit Bauland. Landesweit gibt es rund 1.330 Hektar gewidmetes, aber unbebautes Bauland. Gemeinden mit überörtlicher Funktion, etwa Salzburg, Hallein, Zell am See, Tamsweg oder Bischofshofen, müssen ihre Flächenwidmungspläne bis 2030 überprüfen und bestehende Baulandreserven für den förderbaren Wohnbau aktivieren.

Erste Effekte sind bereits sichtbar. Wurden 2013 noch rund 112 Hektar Wohn- und Bauland neu gewidmet, waren es 2025 netto nur noch rund 39 Hektar. Wer Bauland ohne nachweisbaren Eigenbedarf brachliegen lässt, muss der Gemeinde seit heuer einen Infrastruktur-Bereitstellungsbeitrag zahlen.

„Gewidmetes Bauland ist keine Sparbüchse“, mahnt Zauner. „Wenn Flächen über viele Jahre gehortet werden, treibt das die Grundstückspreise und verhindert leistbaren Wohnbau.“

Als größten Handlungsbedarf sieht der Landesrat den Umgang mit Grund und Boden. Landesweit haben 21 Prozent der Wohnungen keinen Hauptwohnsitz, in einzelnen Bezirken sind es rund 30 Prozent. „Das ist ein strukturelles Problem“, sagt er dazu. Zusätzlich brauche es Unterstützung von Bund und Europäischer Union, fordert Zauner: steuerliche Anreize für Wohnbauinvestitionen und praxistaugliche EU-Regeln, damit das Bauen nicht zusätzlich verteuert wird.