Der stationäre Handel steht unter Druck, bleibt aber das frequenzbringende Rückgrat der Innenstädte.
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Handel
Österreichs Innenstädte: Wandel statt Niedergang
Der innerstädtische Einzelhandel in Österreich schrumpft – aber weniger dramatisch, als vielfach befürchtet. Das zeigt eine aktuelle Analyse, die 67 Innenstadtlagen in 63 österreichischen Städten untersucht hat. Die Erhebung des Beratungsunternehmens Standort+Markt und der Wirtschaftskammer, die seit 2013 jährlich durchgeführt wird, erlaubt erstmals auch einen Blick über mehr als zehn Jahre.
Die sogenannten Shopflächen – also Flächen für Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistungen und Freizeitangebote – sind in den größten Städten leicht rückläufig. Bis 2017 gab es noch ein jährliches Wachstum von rund 0,5 Prozent. Seither überwiegen negative Werte. Der scheinbare Aufschwung im Jahr 2024 ist fast ausschließlich auf die Eröffnung der Shopping Mall Vio Plaza in Wien-Meidling zurückzuführen. Ohne diesen Einzeleffekt wäre auch 2024 ein Rückgang von 0,37 Prozent zu verzeichnen gewesen.
Deutlich stärker fällt der Rückgang bei den reinen Einzelhandelsflächen aus. Seit 2016 hat sich das Handelsflächenangebot in den untersuchten Städten um mehr als 15 Prozent verringert. Im Durchschnitt gingen in diesem Zeitraum jährlich rund 1,4 Prozent der Fläche verloren.
Dieser Rückgang wird teilweise durch einzelhandelsnahe Nutzungen wie Gastronomie oder Dienstleistungen abgefedert. Da diese Nutzungen von Passantinnen und Passanten weniger wahrgenommen werden als klassische Geschäfte, wirken Innenstädte in der subjektiven Wahrnehmung oft leerer, als es die Zahlen tatsächlich belegen.
„Dieser Rückgang wird teilweise durch einzelhandelsnahe Nutzungen wie Gastronomie, Dienstleistungen oder Freizeitangebote kompensiert. Es findet also ein Transformationsprozess statt, der differenziert zu betrachten ist", sagt Hannes Lindner, Geschäftsführer von Standort+Markt.
Bekleidungshandel verliert an Fläche
Besonders auffällig ist der Rückgang im Bekleidungsbereich. Dieser Sektor prägt das Erscheinungsbild von Einkaufsstraßen maßgeblich. Sein Anteil an den Gesamtflächen sank von 28,5 Prozent im Jahr 2018 auf zuletzt 24,4 Prozent. Noch 2014 lag der Wert in Primär- und Sekundärstädten bei knapp 33 Prozent. Grundsätzlich gilt: Je größer die Stadt, desto höher ist der Bekleidungsanteil – und umgekehrt.
Der Dienstleistungsanteil verhält sich spiegelverkehrt: Er ist in kleineren Städten proportional größer, weil Dienstleistungsbetriebe ihre Flächen mit wachsender Stadtgröße kaum anpassen, während der Einzelhandel in größeren Städten deutlich mehr Raum einnimmt – etwa durch großflächige Flagshipstores.
Leerstand: Stadtgröße entscheidet
Über alle 67 untersuchten Lagen hinweg liegt die Leerstandsquote aktuell bei 8,4 Prozent, in Toplagen bei 7,7 Prozent. Gegenüber dem Vorjahr ist das nur ein geringfügiger Anstieg von 0,1 Prozentpunkten. In den sogenannten A-Lagen hat sich die Situation sogar verbessert: Die Leerstandsquote sank dort im Jahresvergleich um 0,5 Prozentpunkte auf 6,5 Prozent.
Das Muster ist eindeutig: Je größer die Stadt, desto niedriger der Leerstand. In Primärstädten – also den größeren Landeshauptstädten sowie den Wiener Einkaufsstraßen – beträgt die Leerstandsquote 4,8 Prozent, in Toplagen sogar nur 3,5 Prozent. In Sekundärstädten liegt sie bei 7,4 Prozent. In Kleinstädten erreicht sie hingegen 14,1 Prozent – auch in den Toplagen sind es noch 13,3 Prozent.
Auf Bundeslandebene verzeichnen Wien (4,3 %), Salzburg (5,5 %) und Oberösterreich (6,9 %) die niedrigsten Quoten. Überdurchschnittlich hohe Leerstände finden sich in Niederösterreich (10,2 %), Burgenland (12 %), Kärnten (12,4 %) und der Steiermark (12,7 %).
Zu den Lagen mit besonders niedrigen Leerstandsquoten zählen Mödling (0,8 %), Wels (2,2 %), die Wiener Favoritenstraße (2,5 %), die Landstraßer Hauptstraße (3,9 %) sowie die Meidlinger Hauptstraße (4,3 %).
Nachnutzungen: Büros und Lager statt Handel
Im vergangenen Jahr wurden 127 Fälle dokumentiert, in denen ehemalige Shopflächen einer anderen Nutzung zugeführt wurden. Rund ein Drittel – nämlich 31,4 Prozent – wurde in Büroflächen umgewandelt, darunter Co-Working-Räume sowie Räumlichkeiten für Architektinnen und Architekten, Notarinnen und Notare sowie Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte. An zweiter Stelle stehen Lagerräume mit einem Anteil von 13,4 Prozent. In geringerem Ausmaß entstanden öffentliche und soziale Einrichtungen sowie ärztliche Praxen.
„Nicht alle neuen Nutzungen tragen gleichermaßen zur Lebendigkeit der Innenstädte bei. Während Lager oder reine Wohnnutzung das Stadtbild kaum beleben, können Einrichtungen wie Arztpraxen oder Co-Working-Spaces, soziale Angebote oder Dienstleistungen durchaus neue Besuchergruppen anziehen", sagt Roman Schwarzenecker von Standort+Markt.
Fluktuation und Schließungen
Die aktuelle Fluktuationsrate – also der Anteil der Shops, die ihre Nutzung innerhalb eines Jahres wechseln – liegt bei 14,0 Prozent. Das bedeutet, dass ein Geschäft im Durchschnitt alle sieben Jahre seinen Betrieb wechselt. In Primärstädten zeigt sich die höchste Stabilität. Anstiege der Fluktuationsrate fallen zeitlich mit belastenden Ereignissen wie der COVID-19-Pandemie, dem Ukraine-Krieg sowie der Hochinflationsphase zusammen.
Zu den auffälligen Schließungen im Beobachtungszeitraum 2025 zählen unter anderem Leiner in Graz, MediaMarkt im Kaufhaus Tyrol in Innsbruck, Giga Sport in Spittal an der Drau und Wolfsberg, KARE Design auf der Wiener Mariahilfer Straße sowie H&M am Grazer Hauptplatz. Gleichzeitig expandierten neue Anbieter: Woolworth eröffnete unter anderem auf der Mariahilfer Straße, in Leoben und in St. Pölten. Fitnessanbieter wie Happy Fit oder FitInn besetzten ebenfalls vermehrt leerstehende Flächen. Diskontorientierte Konzepte gewinnen in Innenstadtlagen damit an Gewicht.
Shop-Attraktivität: Große Städte punkten
Erstmals wurden in dieser Erhebung alle 17.285 erfassten Shops nach einem Schulnotensystem bewertet. Note 1 steht für einen außerordentlich attraktiven Zustand, Note 5 für „nicht genügend". Für Leerstände wurden zusätzlich die Noten 6 und 7 vergeben, abhängig davon, ob eine Wiedernutzung mit geringem oder erheblichem Aufwand möglich wäre.
Das Ergebnis folgt dem bekannten Muster: Größere Städte schneiden besser ab als kleinere. Im Bundesländervergleich führt Wien, gefolgt von Salzburg und Tirol. In Kärnten, der Steiermark und dem Burgenland besteht deutliches Verbesserungspotenzial. Eine Ausnahme bildet Kitzbühel: Die Kleinstadt weist die höchste Shop-Attraktivität aller untersuchten Orte auf.
Forderungen der Wirtschaftskammer
Die Wirtschaftskammer Österreich sieht die Kommunen und Eigentümerinnen und Eigentümer von Immobilien in der Pflicht, aktiv zu gestalten. Gefordert werden unter anderem weniger Bürokratie bei der Revitalisierung von Ortskernen, zeitgemäße Flächenwidmungen sowie der Ausbau des Glasfasernetzes. Auch Pop-up-Stores, Co-Retail-Flächen und multifunktionale Nutzungskonzepte werden als Mittel genannt, um Frequenz in die Innenstädte zu bringen.
Darüber hinaus verlangt die Wirtschaftskammer faire Wettbewerbsbedingungen gegenüber ausländischen Online-Plattformen. Das rasche Wachstum asiatischer Plattformen wird als einer der Mitgründe für den Rückgang von Handelsflächen genannt. Rainer Trefelik, Obmann der Bundessparte Handel in der Wirtschaftskammer Österreich, bringt es so auf den Punkt: „Wenn wir weiter lebenswerte Innenstädte haben wollen, braucht es auch ein breites Handelsangebot mit einem guten Branchenmix. Denn zu einer attraktiven Innenstadt gehört auch ein stimmiges Einkaufserlebnis."
