Häufig gestellte Fragen zu Grundstücksveräußerungen

Mit dem Inkrafttreten des Stabilitätsgesetz 2012 („Sparpaket“) wurden sämtliche private Grundstücksveräußerungen - auch beschränkt steuerpflichtiger Körperschaften wie z. B. Gemeinden - steuerpflichtig. Die als einfache „Abzugssteuer“ konzipierte Immobilienertragsteuer (Immo-ESt) hat jedoch Ihre Tücken, vor allem da die Steuerermittlung oft umfangreich und kompliziert ist. Dieser Artikel soll zur Klarheit bei der Beantwortung wesentlicher Fragen, die für Gemeinden bei der Besteuerung privater Grundstücksveräußerungen auftreten, beitragen.

Warum unterliegen Gemeinden der Besteuerung privater Grundstücksveräußerungen?Bei der Steuerpflicht ist bei Gemeinden zwischen

1. Betrieben gewerblicher Art (z. B. Kindergärten, E-Werke, Gaststättenverpachtung, diese stehen in Wettbewerb zur Privatwirtschaft und sind unbeschränkt steuerpflichtig) und




2. der Hoheitssphäre (hier ist die Gemeinde beschränkt steuerpflichtig)







 

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zu unterscheiden. Die beschränkte Steuerpflicht von Gemeinden wird im § 21 Abs. 2 und 3 Körperschaftsteuergesetz (KStG) näher konkretisiert. Aus dem § 21 Abs. 3 Z 4 KStG ist zu entnehmen, dass Gemeinden hinsichtlich ihrer Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen gemäß § 30 des Einkommensteuergesetzes 1988 (EStG) steuerpflichtig sind. Daraus folgt eine grundsätzliche Steuerpflicht für Grundstücksveräußerungen nach dem 31.3.2012.

Warum wird die Gemeinde zur Abgabe einer Körperschaftsteuererklärung 2012 aufgefordert?

Die Immo-ESt ist grundsätzlich als Abzugssteuer konzipiert. Wie bei der KESt braucht sich der Steuerpflichtige nicht um die Abfuhr zu kümmern, die Verantwortung liegt beim beauftragten Parteienvertreter (Anwalt, Notar). Dieser haftet auch für die Abfuhr der Steuer. Aufgrund der kurzfristigen Einführung der neuen Steuer wurde eine Übergangsregelung geschaffen, sodass die automatische Abfuhr der Steuer durch den Parteienvertreter erst ab 1.1.2013 in Kraft getreten ist. Daher ist für Grundstücksveräußerungen zwischen 1.4. 2012 und 31.12.2012 eine Steuererklärung (Formular K3) abzugeben. Das Finanzamt fordert gegebenenfalls zur Abgabe einer Steuererklärung auf, da finanzintern Kontrollmitteilungen (Grunderwerbssteuer!) erfolgen.



Zukünftig hat die entrichtete Immo-ESt Abgeltungswirkung. Es empfiehlt sich jedoch, jährlich eine Veranlagung zu prüfen. Insbesondere dann, wenn Fehler in der Berechnung erfolgt sind, Befreiungsmöglichkeiten vergessen oder Verlustausgleiche durchgeführt werden können. Zuviel entrichtete Steuer kann durch die Veranlagung wieder erstattet werden.

Welche Befreiungsmöglichkeiten für die Immo-ESt gibt es?

Folgende Befreiungen kommen für Gemeinden in Betracht:

• Selbst hergestellte Gebäude, wenn in den letzten zehn Jahren keine Einkünfte damit erzielt wurden,




• Flurbereinigungen durch die Agrarbehörden bzw. Grundstückstäusche im Zuge von Baulandumlegungsverfahren,




• Veräußerung von Grundstücken infolge eines behördlichen Eingriffs oder zur Vermeidung eines solchen nachweisbar unmittelbar drohenden Eingriffs,




• Nicht zu Grund und Boden zählende Vermögenswerte (z. B. Wald[1], Feldinventar und stehende Ernte[2], Bodenschätze),




• Verkauf von Grundstücken eines gemeinnützigen „Zweckverwirklichungsbetriebes“ (z. B. Alten- und Pflegeheime).







 

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Praxistipp:

Es empfiehlt sich im Kaufvertrag den Verkaufspreis explizit auf unterschiedliche Grundstücksbestandteile aufzuteilen. Beispiel:

• EUR x/m² für Grünlandfläche




• EUR y/m² für Baulandfläche




• EUR z/m² für Waldfläche




• Wert des Gebäudes




• Wert des mitverkauften Inventars.







 

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Was ist Altvermögen und wie berechnet sich die Immo-ESt für Altvermögen?

Sämtlicher Grundbestand, den die Gemeinde vor dem 1.4.2012 erworben hat, gilt als Altbestand im Sinne des § 30 Abs. 4 EStG. Für Altvermögen kann eine pauschale Ermittlung der Bemessungsgrundlage erfolgen.

1. Keine Umwidmung zur erstmaligen Bebauung nach 1987 (z. B. Verkauf von Grünland oder von bereits vor 1988 gewidmetem Bauland): Es können pauschal 86% fiktive Anschaffungskosten vom Verkaufspreis abgesetzt werden. Die Immo-ESt beträgt daher 3,5 Prozent vom Verkaufspreis (entspricht 25 Prozent von 14 Prozent Bemessungsgrundlage).




2. Umgewidmetes Altvermögen (es erfolgte eine Widmung zur erstmaligen Bebauung nach 1987): Es können pauschal 40 Prozent fiktive Anschaffungskosten vom Verkaufspreis abgesetzt werden. Die Immo-ESt beträgt daher 15 Prozent vom Verkaufspreis (entspricht 25 Prozent von 60 Prozent Bemessungsgrundlage).







 

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Alternativ (Günstigkeitsvergleich!) kann auch bei Altvermögen der tatsächliche Gewinn durch Abzug der nachweisbaren tatsächlichen Anschaffungskosten (inkl. Anschaffungsnebenkosten wie z. B. Maklerkosten, Vertragserrichtungskosten und Grunderwerbsteuer) ermittelt und davon 25% Immobilienertragssteuer entrichtet werden.



Bei Neuvermögen (Anschaffung nach dem 31.3.2012) ist eine pauschale Ermittlung der Bemessungsgrundlage nicht mehr möglich.

Welche Ausgaben können zusätzlich von der Immo-ESt „abgesetzt“ werden?

Wird die pauschale Besteuerungsform für Altvermögen angewendet, können keine weiteren Werbungskosten abgesetzt werden.



Wird auf die tatsächlichen Anschaffungskosten abgestellt, kann ab dem 11. Jahr ein Inflationsabschlag auf die Bemessungsgrundlage von 2% pro Jahr geltend gemacht werden (max. 50 Prozent nach 35 Jahren!). Weiters können die Kosten für die Selbstberechnung in Abzug gebracht werden. Weitere Kosten können nicht abgesetzt werden.

Praxistipp:

Verkauft die Gemeinde Bauland, sollte die Aufschließungsabgabe nach Möglichkeit nicht als Teil des Verkaufspreises vorgeschrieben werden. Besser ist es, die Aufschließungsabgabe dem Bauwerber separat vorzuschreiben, da sonst sowohl Immo-ESt als auch GrESt von der Aufschließungsabgabe anfällt.

Was ist ein gewerblicher Grundstückshandel und unterliegt dieser der Immo-ESt?

Werden Grundstücksverkäufe planmäßig mit der Absicht der Vermögensverwertung (Veräußerungserlös steht im Vordergrund) getätigt, kann ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen. Weitere Indizien für einen Gewerbebetrieb sind:

• Planmäßiger An- und Verkauf von Grundstücken




• Aufschließung, Parzellierung (Baureifmachung) und Abverkauf des Grundstücksbestands auch über mehrere Jahre hinweg




• Werbemaßnahmen zur Veräußerung (auch durch beauftragte Makler)




• Fremdkapitaleinsatz für den Ankauf von Grundstücken mit der Absicht, diese zu einem späteren Zeitpunkt wieder zu veräußern




• Auch der Handel mit Grundstücksoptionen kann eine gewerbliche Tätigkeit sein







 

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Das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels ist jedenfalls im Einzelfall zu prüfen.



Ein gewerblicher Grundstückshandel unterliegt nicht der Immo-ESt. Die Körperschaftsteuer ist im Veranlagungsweg zu ermitteln, wobei Betriebsausgaben (Kosten der Verwaltung, Kosten der Umwidmung/Baureifmachung, …) geltend gemacht werden können. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten des Grundstücksbestands sind zum Zeitpunkt der Veräußerung als Betriebsausgabe zu behandeln (siehe Randziffer 5452a EStR).

Hat die Immo-ESt Auswirkungen auf die Grundstückspreise?

Mir sind noch keine empirischen Untersuchungen bekannt, die einen Preisanstieg belegen. Aus Erfahrung schlägt sich jedoch jede neue Steuer auf den Verkaufspreis eines Produkts nieder. Jene Verkäufer, die eine Liegenschaft als Veranlagungsobjekt sehen, werden sich an ihrem steuerfreien Erlös orientieren, um eine gleichwertige Wiederveranlagung zu erreichen. Die niedrigen Kapitalzinsen und die Unsicherheit der vergangen Jahre (Euro-Krise) haben dazu beigetragen, dass Grundstücke als Sachwerte an Attraktivität gewonnen haben. Daher ist anzunehmen, dass die Immo-ESt auch beim Kauf ein zusätzlicher Kostenfaktor ist.

Praxishinweis:

Wird die Immo-ESt vom Käufer übernommen, erhöht sich die Bemessungsgrundlage für die Immo-ESt entsprechend.



[1] Das BMF hat keine Bedenken gegen eine Zurechnung von 50 Prozent des Verkaufspreises auf das stehende Holz.



[2] Gemäß BMF können 1.000 Euro pro ha Ackerland dem Feldinventar und der stehenden Ernte zugerechnet werden.