Entwicklung der Verkaufsflächen: Rückgang mit Lichtblicken

Zwischen 2013 und 2017 wuchs die Verkaufsfläche moderat. Seit 2018 ging sie jedoch kontinuierlich zurück. Besonders drastisch war das sogenannte „Shopflächen-Sterben“ im Jahr 2021. Im Jahr 2024 kam es mit einem Plus von 0,26 % erstmals wieder zu einer leichten Erholung. Diese ist jedoch fast ausschließlich auf die Eröffnung der Shopping Mall Vio Plaza in Wien zurückzuführen. Ohne dieses Projekt wäre der Flächenbestand weiter gesunken.

Veränderte Angebotsstruktur: Mode verliert, Nahversorgung gewinnt

Die Branchenverteilung in den Innenstädten hat sich deutlich verschoben. Während der Anteil der Nahversorger zunimmt, verzeichnet der Modehandel starke Verluste. In den vergangenen zehn Jahren sank die Verkaufsfläche im Modebereich in den größten Städten um 123.000 m² – ein Rückgang von 20 %. Auch der Möbelhandel verlor Marktanteile, während Freizeitangebote und Dienstleistungen an Bedeutung gewinnen.

Die Gastronomie, lange als Wachstumstreiber für Innenstädte gesehen, zeigt erstmals Anzeichen einer Sättigung. In einigen Städten sind Leerstände im Gastrobereich zu beobachten.

Leerstände auf Rekordniveau

Die Leerstandsquote in den 24 größten Städten liegt 2024 bei 5,5 % und ist damit deutlich höher als im Vorjahr. Besonders betroffen sind Kleinstädte, in denen 15,6 % der Verkaufsflächen leer stehen. Die Ursachen liegen vor allem in der wachsenden Bedeutung des Onlinehandels. In manchen Branchen – etwa im Modehandel – werden bereits bis zu 40 % des Umsatzes online erzielt.

Nahversorgung Top, Mode Flopp

Die Angebotsstruktur hat sich im vergangenen Jahr weiter markant verändert. Auffallend ist nun, dass das Kurzfristbedarfsangebot in den Cities bald schon die Hälfte der Modeflächen ausmachen wird. Das war 2014 noch undenkbar: Hier erreichte der Kurzfristbedarf bestenfalls ein Drittel der Modeflächen. Nahversorgung in den Cities boomt, Mode ist derzeit stark angezählt.

Der Flächenanteil der Mode lag in den Cities der Primär- und Sekundär-städten 2024 nurmehr bei 26,2 %, 6,4 Prozentpunkte unter dem Höchststand von 2014 (32,6 %). Zuerst waren es die Schließungen von großflächigen (traditionellen) Bekleidungshäusern a la Tlapa, nun sind es Pleiten am laufenden Band von Filialisten, die zu einem Kahlschlag im Modebereich führen. Auf diesem Weg verlor der Bekleidungssektor rund 123.000 m² Verkaufsfläche in den letzten zehn Jahren, das entspricht einem Rückgang von gut 20 %.

Saturierte Gastro?

Auffallend ist mit dem heurigen Jahr, dass der „Lauf“ der Gastronomie nun schön langsam zu einem Ende kommen könnte. Lange Zeit galt das geflügelte Wort „Gastro ist the new Retail“, im Zahlengerüst der Primär- und Sekundärstädte war dies zwischen 2014 bis 2022 zumindest in Ansätzen sichtbar. So wie es sich derzeit darstellt, kommt aber auch die Gastro ein wenig ins Stottern und ist damit in den Folgejahren wohl ungeeignet, als Lückenbüßer für ehemalige Retail-Flächen zu fungieren.

Ausgemöbelt!

Der Verkaufsflächenrückgang der Cities im Segment Wohnungseinrichtung begann mit der Schließung der Leiner-Häuser 2021, zuvor lag der Flächenanteil noch bei stattlichen 8,0 %. Heute, nach dem Aus von Depot, sind es nur mehr 5,3%, selbst ein neuer Möbelix in der Mariahilfer Straße kann hier das Ruder nicht mehr herumreißen.

Freizeitflächen als Flächenverwerter

Bis dato dürften die Shopflächen für derartige Nutzungen zu teuer gewesen sein, nun vertieft sich der Trend zu noch mehr Freizeitflächen in der Stadt doch noch weiter: Auch wenn mit einem Flächenanteil von 4,3% keine dramatischen Botschaften daraus resultieren, so zeigt sich dennoch, dass sich Anbieter von sonstigen Freizeitflächen (Fitness Center, Casinos etc.) mit den vorliegenden Rahmenbedingungen weiter profilieren können.

Tourismus als wichtiger Faktor

Städte mit hoher touristischer Frequenz, wie Wien, Salzburg und Innsbruck, hatten während der Corona-Pandemie mit steigenden Leerständen zu kämpfen. Besonders Salzburg konnte sich inzwischen erholen. Wien hingegen verzeichnet weiter steigende Leerstandszahlen.

Lösungsansätze: Transformation statt Leerstand

Experten empfehlen eine geordnete Reduktion der Verkaufsflächen, um Leerstand entgegenzuwirken. Das sogenannte „Nutzungsschichtenmodell“ von Standort + Markt soll dabei helfen, neue Funktionen für leerstehende Flächen zu finden. Möglichkeiten sind etwa die Umwandlung in Büro-, Gesundheits- oder Bildungsräume.

Die Zukunft der Innenstädte wird von ihrer Multifunktionalität abhängen. Reine Einkaufszonen haben es schwer, während Stadtbereiche mit einem vielfältigen Angebot an Wohnen, Arbeiten und Freizeit höhere Überlebenschancen haben.