Streitpunkt Leerstandsabgabe: Mehr Aufwand als Nutzen?

Im April 2024 beschloss der Nationalrat eine Verfassungsnovelle. Diese überträgt die Kompetenz zur Erhebung öffentlicher Abgaben gegen die Nicht- oder Mindernutzung von Wohnungen an die Bundesländer. Zuvor waren den Ländern durch ein Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofs aus dem Jahr 1985 enge Grenzen gesetzt. Seither können die Länder eigenständig über Art und Höhe der Abgabe entscheiden.

Unterschiedliche Wege in den Bundesländern

Salzburg, Tirol und Vorarlberg haben Leerstandsabgaben eingeführt. In Salzburg ist die Abgabe seit 2023 in Kraft. Eigentümerinnen und Eigentümer, deren Wohnungen länger als ein halbes Jahr leer stehen, müssen eine Abgabe an die jeweilige Gemeinde entrichten. Die Höhe richtet sich nach der Nutzfläche und dem Alter des Gebäudes. In Tirol gibt es die Abgabe ebenfalls seit 2023. Sie ist dort vom Eigentümer zu zahlen, wenn Wohnungen über einen durchgehenden Zeitraum von mindestens sechs Monaten nicht als Wohnsitz verwendet werden. Vorarlberg hat die Abgabe mit Anfang 2024 durch eine Anpassung des Zweitwohnsitzabgabegesetzes eingeführt.

Die Steiermark, eines der ersten Bundesländer mit einer solchen Abgabe, plant hingegen eine Kehrtwende. Die neue Landesregierung aus FPÖ und ÖVP hat angekündigt, die 2022 eingeführte Leerstandsabgabe wieder abzuschaffen. Der administrative Aufwand stehe in keinem Verhältnis zu den erzielten Einnahmen und dem erhofften Lenkungseffekt, heißt es zur Begründung.

Niederösterreich erteilt Absage

In Niederösterreich wird es keine Leerstandsabgabe geben. Das teilte ÖVP-Klubobmann Kurt Hackl am 17. Februar 2026 gegenüber noe.ORF.at mit. Eigentümerinnen und Eigentümer hätten selbst das größte Interesse, ihre Leerstände sinnvoll zu nutzen. Man sei grundsätzlich skeptisch, wenn es um neue Steuern gehe, besonders bei Steuern auf Eigentum. Man werde keine „Zahnbürsten-Polizei“ durch das Land schicken, um zu kontrollieren, wo ein Leerstand vorliege und wo nicht, so Hackl. Das Land setze stattdessen auf Förderinstrumente und Beratungen über die Wirtschaftsagentur ecoplus.

Gemeindebundpräsident Johannes Pressl verwies darauf, dass Niederösterreich als Flächenbundesland andere strukturelle Voraussetzungen habe als stärker touristisch geprägte Bundesländer wie Tirol oder Salzburg. Er sprach sich dafür aus, Eigentümerinnen und Eigentümer verstärkt zu motivieren und Gemeinden eine aktive Rolle bei der Vermittlung einzuräumen. In der Region Schmidatal-Manhartsberg im Bezirk Hollabrunn haben sich sechs Gemeinden zu einem Pilotprojekt zusammengetan. Dort sollen Eigentümerinnen und Eigentümer zu Gesprächen eingeladen werden, um die Gründe für den Leerstand zu ermitteln.

Auch Oberösterreich lehnt die Einführung einer Leerstandsabgabe ab.

Hausbesitzerbund lehnt Leerstandsabgabe ab

Der Österreichische Haus- und Grundbesitzerbund (ÖHGB) stellt sich klar gegen eine Leerstandsabgabe. ÖHGB-Präsident Martin Prunbauer bezeichnete die Abgabe als „stumpfes, gleichzeitig aber teures Instrument“. Steuern auf Leerstand einzuheben, bedeute einen enormen bürokratischen Aufwand, der in keinem Verhältnis zum Nutzen stehe.

Der ÖHGB kritisiert vor allem die Methoden zur Erhebung von Leerstand. Eine fehlende Wohnsitzmeldung sei keine ausreichende Grundlage für eine Besteuerung. Der Stromverbrauch als Indikator, wie er etwa in Salzburg verwendet werde, berge erhebliche Unsicherheiten. Zudem gebe es bis heute keine allgemein anerkannte Definition von Leerstand. Die Gründe für vorübergehenden Leerstand seien vielfältig: Sanierung, Umbau, Mietersuche, ein langwieriges Verlassenschaftsverfahren oder ein Scheidungsverfahren, um nur einige zu nennen. Ein entsprechendes Gesetz müsste zahlreiche Ausnahmen vorsehen.

Der ÖHGB verweist darauf, dass laut Greenpeace die österreichweite Leerstandsquote bei 4,7 Prozent liege. In der wissenschaftlichen Literatur gelte eine Quote bis 5 Prozent als normal und systembedingt.

Immobilienwirtschaft sieht Abgabe kritisch

Auch die Immobilienwirtschaft steht der Leerstandsabgabe skeptisch gegenüber. Roman Oberndorfer, Obmann des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Wirtschaftskammer Österreich (WKÖ), vertritt die Auffassung, dass die Leerstandsabgabe nicht das bewirken werde, was die Politik bezwecke, nämlich Wohnraum zu schaffen. Die Einnahmen seien nicht zweckgebunden. Zudem sei die Höhe der Abgabe zu gering, um Eigentümerinnen und Eigentümer tatsächlich zum Handeln zu bewegen. Aus kaufmännischer Sicht sei Leerstand ohnehin nie gewollt. 

Paul Perkonig, Fachgruppenobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in Kärnten, formulierte es so: „Eine Abgabe schafft keinen einzigen neuen Wohnraum."

Rechtliche Komplexität

Aus rechtlicher Sicht stellt die Leerstandsabgabe einen Eingriff in das verfassungsrechtlich geschützte Grundrecht auf Eigentum dar. Jedes Bundesland hat unterschiedliche Regelungen, Abgabensätze und Ausnahmen festgelegt. Die Landesgesetze sehen zahlreiche Ausnahmetatbestände vor. Dazu zählen unter anderem Wohnungen, die aus gesundheitlichen Gründen nicht genutzt werden können, Vorsorgewohnungen für Kinder oder Wohnungen, die Berufszwecken dienen. 

Auch das Bundesland Wien hebt seit Anfang 2025 eine Zweitwohnungsabgabe ein, die zugleich als eine Form der Leerstandsabgabe zu verstehen ist. Das Wiener Zweitwohnungsabgabegesetz kennt 13 Ausnahmetatbestände.

Die praktische Umsetzung bleibt für Gemeinden eine Herausforderung. Die Erfassung und Überprüfung von Leerständen erfordert Personal und Verwaltungsressourcen. In Tirol ist eine Novelle geplant, die den Gemeinden die Entscheidung über die Einhebung der Abgabe überlässt. Die bisherige Pflicht zur Erhebung soll damit entfallen.