Das NÖ Sanierungsvereinfachungsgesetz

Weniger Vorschriften, kürzere Verfahren, mehr Klarheit: Mit einem umfassenden Gesetzespaket – darunter das neue NÖ Sanierungsvereinfachungsgesetz – stellt Niederösterreich die Weichen für zukunftsfitte Bauprojekte. Im Zentrum steht eine deutliche Entbürokratisierung: Verfahren sollen einfacher, schneller und rechtssicherer werden – und damit leistbares Bauen und Wohnen erleichtert werden. Gemeinden profitieren zugleich von einem entrümpelten rechtlichen Rahmen und praktischen Vereinfachungen bei Abwicklung und Planung.

Umstellung vom Anzeigeverfahren zum vereinfachten Bewilligungsverfahren

Ein zentraler Punkt der Novelle ist die Abschaffung des bisherigen Anzeigeverfahrens. Dieses führte in der Praxis oft zu Rechtsunsicherheiten, da ein Nicht-Handeln der Behörde eine Rechtsfolge auslöste. Vorhaben, die bisher anzeigepflichtig waren, werden künftig in einem vereinfachten Bewilligungsverfahren behandelt. 

Naturgemäß bedeutet diese Umstellung einen (vergleichsweise geringen) Verwaltungsmehraufwand für die Behörde, da ein Bescheid zu erstellen ist. Das Verfahren an sich bleibt allerdings gleich, auch im Anzeigeverfahren waren bereits sämtliche Beilagen und Einreichunterlagen zu prüfen. Durch die nunmehrige Verfahrensform in Verbindung mit der Erstellung von Bescheiden wird allerdings Rechtssicherheit für Bürger und Baubehörden geschaffen. 

Im vereinfachten Bewilligungsverfahren gelten geringere Anforderungen an die Antragsbeilagen und die Bestellung von Bauführern. Grundsätzlich haben Nachbarn keine Parteistellung, außer bei bestimmten Vorhaben, die Nachbarrechte verletzen könnten (§ 21 Abs. 3 und 4). Die Entscheidungsfrist beträgt einheitlich drei Monate für alle Baubewilligungsverfahren, sofern das Vorhaben keiner Bewilligung nach einem anderen Gesetz bedarf.

Ausweitung der bewilligungs- und meldefreien Vorhaben

Die Liste der bewilligungs- und meldefreien Vorhaben (§ 17) wurde deutlich erweitert. Neu hinzugekommen sind unter anderem: 

• Austausch von Türen und Fenstern in Bereichen, die nicht ortsbildwirksam sind
• Sonnenschutzeinrichtungen bis 50 m² überbaute Fläche
• Gartenhütten (statt nur Gerätehütten) bis 10 m² und 3 Meter Höhe
• Folientunnels für Pflanzen im Grünland für land- und forstwirtschaftliche Zwecke
• Container in Industrie- und Betriebsgebieten mit maximal 260 m³ Volumen
• Aufstellung von Maschinen und Geräten in baulicher Verbindung mit Bauwerken
• Baustelleneinrichtungen für die Dauer der Bauführung
• Befristete Änderung des Verwendungszwecks von Bauwerken im Katastrophenfall

Einfriedungen, die keine baulichen Anlagen sind, wurden komplett von der Bewilligungspflicht befreit. 

Auch die nachträgliche Herstellung einer Wärmedämmung bei Gebäuden fällt künftig nur noch unter die Meldepflicht.

Erleichterungen für Sanierungen und Bestandsbauten

Mit dem neuen § 48a werden erhebliche Erleichterungen für Sanierungen von Bestandsgebäuden geschaffen. Bei vor dem 1. Februar 2015 bewilligten Bauwerken können bei vertikalen Zubauten (Aufstockungen) und Nutzungsänderungen Abweichungen von den aktuellen bautechnischen Anforderungen zugelassen werden, wenn dadurch keine wesentliche Beeinträchtigung der Sicherheit von Personen eintritt.

Als vertikale Zubauten (Aufstockungen) sind Zubauten zu verstehen, bei denen die bebaute Fläche nicht vergrößert wird. Die Erleichterungen sollen nicht für horizontale Zubauten gelten, da sich dadurch die bebaute Fläche und die Bodenversiegelung erhöht. Zu den vertikalen Zubauten zählen z. B. flächenmäßige Ausbauten bestehender Geschoße (z. B. Ausbau bis zur Fläche des darunterliegenden Geschoßes) sowie Aufstockungen.

§ 48a ermöglicht Abweichungen von den aktuellen bautechnischen Anforderungen sowohl beim bestehenden Bauwerk als auch bei den Bauwerksteilen des vertikalen Zubaus, wenn durch die Änderung der Bestandssituation keine wesentliche Beeinträchtigung der Sicherheit von Personen eintritt. Bei der Beurteilung ist dabei vom Schutzniveau des rechtmäßigen Bestands auszugehen, der bisher so existieren konnte und auch weiterhin so existieren soll. Eine Nachrüstung dieses (rechtmäßigen) Bestandes soll bei einer Änderung der Bestandssituation nur dann notwendig sein, wenn andernfalls eine wesentliche Verschlechterung des Sicherheitsniveaus zu erwarten ist.

Folgende Fälle sind dabei denkbar:

• In einer Wohnhausanlage mit 20 Wohnungen entspricht der (im rechtmäßigen Bestand) bewilligte Fluchtweg nicht mehr den heutigen sicherheitsrelevanten Anforderungen. Nun soll die Wohnhausanlage um zwei Wohnungen (vertikal) erweitert werden. Durch die Änderung der Bestandssituation (zwei zusätzliche Wohneinheiten) wird das Sicherheitsniveau des (bisherigen) rechtmäßigen Bestandes nicht wesentlich verschlechtert, da lediglich zwei Wohnungen (10% des bisherigen Bestandes) hinzukommen.
   
• In einer Wohnhausanlage mit acht Wohnungen in zwei Ebenen (Erdgeschoss und Obergeschoss) entspricht die Standsicherheit (Statik) nicht mehr den heutigen sicherheitsrelevanten Anforderungen. Nun soll die Wohnhausanlage um ein Geschoß (vertikal) erweitert werden. Nach der Erweiterung würde die errechnete Nutzlast lediglich 80 kg/m2 betragen. Durch die Änderung der Bestandssituation (Aufstockung um ein weiteres Geschoß) wird das Sicherheitsniveau des (bisherigen) rechtmäßigen Bestandes wesentlich verschlechtert. Daher muss – zur Bewilligung der Aufstockung – die Standsicherheit auf den aktuellen Stand der Technik nachgerüstet werden. 
  Falls durch das Vorhaben eine Beeinträchtigung der Sicherheit von Personen eintreten könnte, ist eine Bestätigung von einer unabhängigen gewerberechtlich oder nach dem Ziviltechnikergesetz 2019 befugten Person darüber vorzulegen, dass die Beeinträchtigung nicht wesentlich ist. 
  Die Behörde hat sich bei der Beurteilung an ebendiese Bestätigung zu halten, wenn im Verfahren nicht augenscheinlich Zweifel an der Richtigkeit dieser Bestätigung auftreten. Falls es zu keiner Beeinträchtigung der Sicherheit von Personen kommen kann, ist eine solche Bestätigung nicht erforderlich. Ausgenommen von den Erleichterungen sind Anforderungen, die auf EU-rechtlichen Regelungen basieren, insbesondere im Bereich Energieeinsparung und Wärmeschutz.

Liberalisierung im Bauwich und bei der Gebäudehöhe

Die Novelle ermöglicht künftig auch die Errichtung von Hauptgebäuden oder Teilen von Hauptgebäuden im seitlichen und hinteren Bauwich. Die zulässige Höhe der Fronten im Bauwich bleibt auf drei Meter beschränkt, gilt aber nur für die der Grundstücksgrenze zugewandte Front. Durch die Änderung werden z. B. auch Pultdächer ermöglicht, deren höherer Teil bereits außerhalb des Bauwichs liegt. Das zulässige Ausmaß der Gebäude und baulichen Anlagen im Bauwich wird von 100 m² auf 150 m² erhöht.

Eine wichtige Einschränkung ist, dass sämtliche Bauwerke im Bauwich nur zulässig sind, wenn die ausreichende Belichtung der Hauptfenster bestehender bewilligter Gebäude auf Nachbargrundstücken nicht beeinträchtigt wird.

Mit dem neuen § 53a Abs. 1a wird die Möglichkeit geschaffen, bei Gebäuden mit Flachdächern die durch eine Bauklasse festgelegte Höhe um 1,5 Meter zu überschreiten. Dies soll eine bessere Nutzung der verbauten Fläche ermöglichen und zusätzlichen Wohnraum ohne zusätzlichen Bodenverbrauch schaffen.

Bei der Überschreitung der durch eine Bauklasse bestimmten Bebauungshöhe durch Ausnützung der Ausnahme gemäß § 53a Abs. 1a ist gemäß § 38 Abs. 5 bzw. § 39 Abs. 3 der Bauklassenkoeffizient der nächsthöheren Bauklasse anzuwenden. Durch die Ausnützung der neuen Ausnahme gemäß § 53a Abs. 1a sollen den Gemeinden keine Verluste bei der Aufschließungs- und Ergänzungsabgabe entstehen.

Vereinfachte Wiedererrichtung von Bestandsgebäuden

Die Novelle erleichtert die Wiedererrichtung rechtmäßig bestehender Gebäude. In Bereichen ohne Bebauungsplan können Gebäude innerhalb derselben Grundrissfläche und Gebäudehöhe wiedererrichtet werden, auch wenn sie nicht mehr den heutigen gesetzlichen Vorgaben hinsichtlich Bauklasse, Gebäudehöhe, Bebauungsweise oder Bauwich entsprechen.

In Bereichen mit Bebauungsplan kann der Gemeinderat einer Abweichung vom Bebauungsplan für die Wiedererrichtung zustimmen, wenn dies für einen objektiv abgrenzbaren Bereich aus fachlicher Sicht zulässig ist. Die Bestimmung ist nur dann anwendbar, wenn vor dem Abriss des bestehenden Gebäudes, die Baubewilligung für den Neubau eines Gebäudes in Form einer Wiedererrichtung innerhalb der Grundrissfläche und der Gebäudehöhe des bestehenden Gebäudes beantragt wird und die Zustimmung des Gemeinderates eingeholt wird. Die Zustimmung liegt im freien (raumplanerischen) Ermessen des Gemeinderates. Auf eine Zustimmung des Gemeinderates besteht kein subjektives Recht.

Voraussetzung ist in beiden Fällen, dass vor dem Abriss des bestehenden Gebäudes die Baubewilligung für den Neubau beantragt wird.

Erleichterungen bei der Stellplatzverpflichtung

Bei Gebäuden für Begleitetes Wohnen, Barrierefreies Wohnen oder Junges Wohnen wird die Mindestanzahl der erforderlichen Stellplätze auf die Hälfte reduziert. Dies betrifft ausschließlich Projekte, die die Kriterien für eine zielgruppenspezifische Förderung gemäß § 30 Z 3 der NÖ Wohnungsförderungsrichtlinien 2019 erfüllen. Der Gemeinderat kann, wie bereits bisher, davon abweichende Bestimmungen treffen.

Bei Sanierungen oder Nutzungsänderungen von Gebäuden, die seit mehr als 20 Jahren bestehen, entfällt die Verpflichtung zur Herstellung von Stellplätzen vollständig. Bei jüngeren Gebäuden (aber vor dem 1. März 2026 bewilligt) kann die Verpflichtung zur Errichtung von bis zu zwei Stellplätzen entfallen, wenn diese aufgrund der örtlichen Gegebenheiten nur von untergeordneter Bedeutung sind und die Kosten unverhältnismäßig wären: besteht das Gebäude also seit weniger als 20 Jahren ist lediglich der Entfall der Verpflichtung zur Errichtung von bis zu zwei Stellplätzen vorgesehen, wenn diese aufgrund der örtlichen Gegebenheiten, insbesondere der Verkehrs- und Parkplatzsituation, nur von untergeordneter Bedeutung sind und die Kosten für die Errichtung für die Eigentümer unverhältnismäßig wären. 

Für die Beurteilung der örtlichen Gegebenheiten ist insbesondere auf umliegende öffentliche Parkflächen oder Parkhäuser Bedacht zu nehmen. Sind solche öffentlichen Parkmöglichkeiten in ausreichender Anzahl und Größe vorhanden, sind die gesetzlich vorgesehen Pflichtstellplätze von untergeordneter Bedeutung. 

Die Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit hat stets auf Basis der Wirtschaftlichkeit des Unternehmens und der Kosten zu erfolgen. Eröffnet beispielsweise jemand in einer Einfamilienhaussiedlung einen Massagesalon und müsste aufwändigste Umbauarbeiten oder teure Zukäufe tätigen, um die Stellplatzverpflichtung zu erfüllen kann dies unter Umständen als unverhältnismäßig angesehen werden. 

Die Errichtung von Stellplätzen bei Betrieben, die einen hohen Bedarf an ebendiesen vermuten lassen (z. B. Handelsbetriebe, Gaststätten etc.), ist niemals als unverhältnismäßig anzusehen. Auch hierbei wird – anders als bei § 48a – nicht auf den Bestand am 1. Februar 2015 abgestellt.

Inkrafttreten und Übergangsbestimmungen

Die Novelle tritt am 1. März 2026 in Kraft. Anhängige Verfahren sind nach der bisherigen Rechtslage weiterzuführen. Vor dem 1. März 2026 rechtmäßig angezeigte Bauvorhaben gelten mit Inkrafttreten der Novelle als bewilligte Vorhaben. Dies allerdings nur, wenn die Anzeige rechtmäßig war, also von der Behörde von einer Untersagung Abstand genommen wurde oder die Frist des (bisherigen) § 15 abgelaufen ist. Nur dann gilt das angezeigte Vorhaben als bewilligt.

Der Beitrag erschien in der NÖ Gemeinde 2/2026.