Wie Häuser um 15 % günstiger gebaut werden können

Ein Einfamilienhaus aus den 1960er Jahren in Niederösterreich (wo der Autor herkommt): 150 Quadratmeter Wohnfläche, 800 Quadratmeter Grund. Vor zehn Jahren kostete es vielleicht 180.000 Euro. Heute? 290.000 bis 310.000 Euro. Das Haus ist kein Jahr jünger geworden, doch der Preis ist explodiert. Wer es kauft, muss rechnen: Neue Heizung? Dann wird auch die Fassadendämmung Pflicht. Neue Fenster? Oft auch eine Lüftungsanlage. Ein Dachbodenausbau? Unter Umständen muss das gesamte Gebäude auf den aktuellen Stand. Aus dem vermeintlichen Schnäppchen für 290.000 Euro wird faktisch eine Investition von 450.000 bis 500.000 Euro.

Für einen durchschnittlichen Haushalt mit einem Nettoeinkommen von 3000 bis 3500 Euro ist das längst unerschwinglich. Die Rechnung geht nicht mehr auf. Und das ist kein Einzelfall, sondern System: Leistbarer Wohnraum ist in Österreich zur Illusion geworden.

Die Krise in Zahlen: Österreichs Wohnbauproblem

Die Statistiken sind ernüchternd: Zwischen 2010 und 2022 stiegen die Immobilienpreise in Österreich um durchschnittlich 6,7 Prozent pro Jahr. Der Höhepunkt lag 2021 mit einem Plus von 12,3 Prozent – exakt in der Phase der niedrigsten Zinsen. Die Botschaft ist klar: Es war nicht der Immobiliensektor, der diese Preise „gemacht“ hat, sondern die Nullzinspolitik der EZB, die Immobilien zum alternativlosen Anlageobjekt erhob.

Seit der Zinswende 2022/23 zeigt sich das Gegenteil: Die Baubewilligungen brachen 2023 um 27,5 Prozent ein, auf nur noch 46.565 Wohnungen. (Quelle: Statistik Austria – Baubewilligungen 2023)

2024 setzte sich der Rückgang fort: Bei Wohnungen in neuen Gebäuden sank die Zahl der Bewilligungen auf 32.100 – ein Rekordtief seit 2010. (Quelle: Statistik Austria – Baubewilligungen 2024 / Neubauwohnungen)

Besonders deutlich zeigte sich die Krise am Neubau-Markt: 2023 brachen die Käufe von neu errichtetem Wohnraum um 51,6 Prozent ein. (Quelle: Statistik Austria – Immobilientransaktionen)

Der Grund: Die Baukosten sind deutlich gestiegen. Der Baukostenindex für den Wohnhaus- und Siedlungsbau lag 2023 im Jahresdurchschnitt bei 112,5 Punkten (Basis 2020 = 100) – das entspricht einem Plus von 12,5 Prozent seit 2020. (Quelle: Statistik Austria – Baukostenindex Wohnhaus- und Siedlungsbau)

Jede neue Verschärfung thermischer Anforderungen, jede zusätzliche Auflage erhöhte die Kosten weiter. Energiepolitisch mag das nachvollziehbar sein, doch die soziale Dimension wurde systematisch ausgeblendet.

Die EU-Wohnraumstrategie: Zwischen Einsicht und Widerspruch

Die europäische Ebene zeigt inzwischen ebenfalls Alarmbereitschaft: Die Europäische Kommission verweist darauf, dass die Hauspreise seit 2013 um über 60 Prozent gestiegen sind, während die Mieten um rund 20 Prozent zulegten. (Quelle: Europäische Kommission – European Affordable Housing Plan). 

EU-Kommissar Dan Jørgensen warnt in Interviews davor, dass die Wohnkostenkrise politisch explosiv werden kann – weil sie Frust verstärkt und extremistischen Kräften Spielraum gibt. (Quelle: Euronews – Interview/Einordnung)
Die angekündigte Vereinfachung von Vorschriften und Verfahren ist der richtige Ansatz – und steht in direkter Linie zur niederösterreichischen Umbauordnung, die ab März 2026 Erleichterungen bringen soll. (Quellen: ORF NÖ; WKO NÖ)

Doch die EU-Strategie krankt an einem fundamentalen Widerspruch: Einerseits fordert sie erschwinglichen Wohnraum, andererseits verschärft sie gleichzeitig die Bauvorschriften durch immer strengere Energiestandards.

Die kommunale Perspektive: Ortskerne sterben, Ortsränder wuchern

Für Österreichs Gemeinden entsteht ein Teufelskreis: Ältere Gebäude in Ortskernen sind Sanierungsfälle par excellence. Die Kosten für eine regelkonforme Sanierung übersteigen den späteren Verkehrswert oft um das Doppelte. Hunderte Gebäude stehen leer und verfallen, während gleichzeitig am Ortsrand auf der grünen Wiese neue Einfamilienhäuser entstehen.

Jedes neue Einfamilienhaus am Ortsrand bedeutet: neue Straßen, neue Kanal-, Wasser- und Stromleitungen, längere Wege für Schneeräumung, Müllabfuhr und Schulbusse. Die Gemeinden finanzieren die Zersiedelung, während die Infrastruktur im Ortskern unterausgelastet ist. Die Infrastrukturkosten explodieren, während Ortskerne zu sozialen Brennpunkten verkommen.

Die niederösterreichische Umbauordnung ist der Versuch, aus dieser Spirale auszubrechen: Wer saniert, muss das gesamte Gebäude nicht mehr auf den neuesten Stand bringen. Nur der neue oder geänderte Teil muss aktuellen Standards entsprechen. Doch kommt diese Erkenntnis nicht zu spät?

Der Gebäudetyp E: Einfachheit als Programm

In dieser Situation lohnt ein Blick nach Deutschland. Dort wurde 2020 ein Ansatz entwickelt, der mittlerweile in Bayern erprobt wird und auch in Österreich unter dem Arbeitstitel „Gebäudetyp Ö“ diskutiert wird: der Gebäudetyp E – wobei das E für „Einfach“ steht.

Das Konzept ist radikal in seiner Klarheit: Konzentration auf das Wesentliche. Essenzielle Schutzziele – Sicherheit, Gesundheit, Umweltverträglichkeit – werden gewahrt, aber Vereinfachungen und Kostenreduktionen ermöglicht.
Technische Normen spielen dabei eine zentrale Rolle: In der Praxis können tausende Normen und Detailanforderungen Bauvorhaben kompliziert und teuer machen – und werden deshalb im Rahmen solcher Modelle verstärkt hinterfragt. 

Die Prinzipien des Gebäudetyps E:

• Einfachheit: Konzentration auf grundlegende Anforderungen
• Flexibilität: Maßgeschneiderte Lösungen, die je nach Bauvorhaben angepasst werden können
• Nachhaltigkeit: Förderung ressourcenschonender Bauweisen und Kreislaufwirtschaftsansätze
• Innovation: Erprobung neuer Bauansätze in einem rechtlich abgesicherten Rahmen

Das Problem, dem sich der Gebäudetyp E stellt, ist universell: Abweichungen von Normen werden häufig aufgrund privatrechtlicher Haftungen als rechtlich riskant angesehen, selbst wenn sie baurechtlich zulässig sind. Bestehende Möglichkeiten in den Bauordnungen, wie Abweichungen bei gleichwertigem Schutzniveau, werden aufgrund des Haftungsrisikos selten bis nie genutzt.

Praxistest in Ingolstadt: Das „Haus fast ohne Heizung“

Im Westen von Ingolstadt steht seit 2024 das erste realisierte Pilotprojekt nach den Prinzipien des Gebäudetyps E: das „Haus fast ohne Heizung“, geplant von nbundm-Architekten für die Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft Ingolstadt. Es ist ein Leuchtturmprojekt für einfaches Bauen – und ein Lehrstück darüber, was möglich wird, wenn man den Mut hat, Normen zu hinterfragen.

Das Haus hat keinen Keller, keine vollwertige Heizung im klassischen Sinne, keine draufgeklatschte Styropordämmung. In den Wohnungen gibt es rohe Betondecken, weniger Steckdosen, keine Trittschalldämmung am Gang, eine Reduktion auf genau einen Fenster- und einen Terrassentür-Typ im ganzen Haus, Gärten aus Secondhand-Baustoffen – und überhaupt ziemlich wenig technischen Schnickschnack.

Joerg Koch, Abteilungsleiter Technik bei der Baugenossenschaft, erklärt: „Wir umgehen viele Normen und technische Baustandards, indem wir sie einfach nicht erfüllen. Auf diese Weise können wir die Baukosten um rund zehn bis 15 Prozent reduzieren und den Menschen entsprechend günstigere Mieten anbieten.“

Statt klassischer Dämm- und Heizungsstandards hat die Genossenschaft eine Hohlblock-Ziegelfassade mit Holzzellulose-Dämmung sowie unter den Terrakottaplatten eine Heizfolie mit 24-Volt-Elektroheizung eingebaut. Mit seinen dicken, massiven Außenwänden speichert das Haus die Abwärme und hält im Jahresschnitt eine angenehme Innenraumtemperatur. An ein paar wenigen ungemütlichen Tagen im Jahr mag es etwas zu kühl oder zu warm sein – aber das nehmen die Bewohner bewusst in Kauf.

Wirtschaftlichkeit vor Maximalprinzip

Architekt Chris Neuburger von nbundm bringt es auf den Punkt: „Wozu bitte soll ich zwölf Monate lang mehr Miete zahlen, bedingt durch viel höhere Baukosten, nur um ein paar wenige ungemütliche Tage im Jahr zu umgehen? Wirtschaftlich und ressourcentechnisch betrachtet ist das völliger Irrsinn.“

Das Haus zeigt: Einfachheit hat nichts mit Verzicht auf Qualität und Ästhetik zu tun. Die heu- und salbeigrün lasierte Lärchenfassade mit korallenrot lackierten Details ist architektonisch anspruchsvoll. Die Wohnungen bieten viel Raum, gute Grundrisse und hochwertige Materialien wie robuste Terrakottaböden. Durch das Weglassen von kostspieligen Material- und Haustechniklösungen konnte man sich auf das konzentrieren, was fürs Wohnen wirklich relevant ist: Fläche, Ausblick, Schönheit, Leistbarkeit, Funktionalität.

Sergiy Baldzer, einer der ersten Mieter, resümiert: „Wozu soll man überall das Maximum einbauen, wenn man auch mit weniger auskommen kann? Draußen liegen Schnee und Eis. Und ja, es funktioniert.“

Rechtliche Innovation: Vorauseilenden Gehorsam durchbrechen

Technikleiter Koch wird deutlich: „Vorauseilender Rechts- und Normengehorsam verhindert Innovation. Wir stellen keinen einzigen sicherheitstechnischen Standard infrage. Wir hinterfragen nur, was normativer Schwachsinn ist, wo die Industrielobby aus ökonomischen Eigeninteressen heraus völlig überzogene Standards hineinreklamiert hat.“

Die Baugenossenschaft trägt die Verantwortung für diese Abweichungen – und das bewusst. In Bayern ist das rechtlich abgesichert: Die Initiative „Gebäudetyp E“ der Bayerischen Architektenkammer und der Bundesministerien hat den Weg geebnet. Das Modell richtet sich gegen eine Überregulierung durch Normen, die für das Bauen relevant sind – wobei diese Normen in vielen Fällen rechtlich nicht automatisch verbindlich sind, sondern erst durch Verträge oder Verweise maßgeblich werden.

Was Österreich lernen kann: Der „Gebäudetyp Ö“

In Österreich arbeitet die Salzburger Zukunftsagentur Bau (ZAB) unter dem Titel „Bauen außerhalb der Norm“ an einem Ableger des Konzepts. Die Kammer der Ziviltechniker:innen in Steiermark und Kärnten hat ein Positionspapier zum „Gebäudetyp Ö“ vorgelegt. Die Forderungen sind konkret:

• Integration in die Bauordnung des Landes innerhalb der aktuellen Regierungsperiode
• Umsetzung von Pilotprojekten, die den Gebäudetyp E erproben und evaluieren
• Einrichtung von Forschungsgeldern für Bau- und Materialforschung
• Rechtliche Absicherung: Regelungen, die Abweichungen von technischen Normen ermöglichen, sofern wesentliche Schutzziele gewahrt bleiben
• Deregulierung: Nachweis der Anforderungserfüllung auf Gebäudeebene anstelle einzelner Bauteilprüfungen

Der kommunalpolitische Mehrwert

Für Österreichs Gemeinden wäre der Gebäudetyp Ö eine Chance: Leerstehende Ortskerngebäude könnten wirtschaftlich saniert werden, wenn nicht mehr das gesamte Haus auf neuesten Standard gebracht werden muss. Die niederösterreichische Umbauordnung geht bereits in diese Richtung, bleibt aber hinter dem bayerischen Modell zurück.

Ein „Gebäudetyp Ö“ könnte zudem die Definition einer Mindestqualität im Wohnbau ermöglichen: Ein „Low-Price“-Segment mit reduzierten, aber angemessenen Standards. Nicht jeder braucht den Maximalstandard. Wer bereit ist, auf übertriebene Komfort- und Luxusstandards zu verzichten, sollte auch eine günstigere Option haben.

Das bedeutet: Harmonisierung von Bau- und Zivilrecht, um innovative Bauweisen rechtlich abzusichern. Bessere Zusammenarbeit zwischen Behörden, Planer:innen und Bauherr:innen, um Standards bedarfsgerecht anzupassen. Und vor allem: Den Mut zu haben, etablierte Standards infrage zu stellen.

Kritische Würdigung: Chancen und Grenzen

Der Gebäudetyp E ist kein Allheilmittel. Er löst nicht das grundlegende Problem der Geldpolitik, die Immobilien zum Spekulationsobjekt gemacht hat. Er behebt nicht die Zersiedelung, die Gemeinden finanziell aushöhlt. Und er ersetzt nicht die notwendige Reform der Wohnbauförderung.

Was er aber leistet: Er zeigt, dass leistbares Bauen ohne Qualitätsverlust möglich ist. Er beweist, dass viele Normen nicht der Sicherheit dienen, sondern der Industrie. Und er demonstriert, dass Einfachheit und Schönheit keine Gegensätze sind.

Kritiker werden einwenden: Ist es zumutbar, dass Menschen in Wohnungen leben, die an manchen Tagen zu kalt oder zu warm sind? Die Antwort lautet: Das ist eine Frage der Perspektive. Generationen haben in weit weniger komfortablen Verhältnissen gelebt. Die heutigen Maximalstandards sind historisch betrachtet ein Luxus, den sich immer weniger Menschen leisten können.

Der Gebäudetyp E stellt die richtige Frage: Wollen wir unbezahlbare Perfektion – oder leistbare Solidität? Das Ingolstädter Projekt zeigt: Die meisten Menschen wählen Letzteres, wenn sie die Wahl haben.

Mut zur Einfachheit ist gefragt

Die Wohnungskrise in Österreich ist das Resultat eines fatalen Zusammenspiels: Geldpolitik, die Immobilien zur Kapitalanlage machte. Energiestandards, die soziale Leistbarkeit ignorierten. Bauvorschriften, die Innovation verhinderten. Und Gemeinden, die in einem System gefangen sind, das Zersiedelung belohnt und Ortskerne bestraft.

Der deutsche Gebäudetyp E zeigt einen Ausweg. Er ist keine Wunderwaffe, aber ein Werkzeug. Er allein wird die Krise nicht lösen, aber er kann Teil der Lösung sein. Vorausgesetzt, die Politik findet den Mut, etablierte Normen infrage zu stellen und die Bauindustrie herauszufordern.

Für Österreichs Kommunen bedeutet das: Sie sollten nicht auf bundesweite Reformen warten. Niederösterreich hat mit der Umbauordnung einen ersten Schritt gemacht. Andere Bundesländer könnten nachziehen. Pilotprojekte könnten zeigen, was möglich ist. Und die Gemeinden selbst könnten bei ihren eigenen Projekten – Gemeindebauten, Kindergärten, Schulen – vorangehen.

Das Ingolstädter „Haus fast ohne Heizung“ ist mehr als ein Gebäude. Es ist ein Statement: Dass es möglich ist, anders zu bauen. Dass Einfachheit kein Rückschritt ist, sondern ein Fortschritt. Und dass leistbarer Wohnraum keine Utopie sein muss, wenn wir bereit sind, überholte Standards zu hinterfragen.

Die eigentliche Revolution ist nicht technischer, sondern mentaler Natur: zu akzeptieren, dass nicht jedes Haus ein Passivhaus sein muss. Dass nicht jede Sanierung eine Totalsanierung sein muss. Und dass Komfort nicht mit Kosten verwechselt werden sollte, die sich niemand mehr leisten kann.

Wenn Einfachheit zur Revolution wird, dann deshalb, weil wir vergessen haben, dass sie einmal der Normalfall war. Der Gebäudetyp E erinnert uns daran – und zeigt, dass dieser Normalfall auch heute noch möglich ist.

Die Prinzipien des Gebäudetyps E

Der Gebäudetyp E basiert auf zentralen Prinzipien:

1. Einfachheit: Konzentration auf grundlegende Anforderungen wie Sicherheit, Gesundheit und Umweltverträglichkeit.

2. Flexibilität: Maßgeschneiderte Lösungen, die je nach Bauvorhaben durch Planende und Auftraggeber:innen frei vereinbarte Qualitätsstandards angepasst werden können.

3. Nachhaltigkeit: Förderung ressourcenschonender Bauweisen und Nutzung von Kreislaufwirtschaftsansätzen.

4. Innovation: Erprobung neuer Bauansätze und Technologien in einem rechtlich abgesicherten Rahmen.

Quelle: Kammer der Ziviltechniker:innen

Auf den Seiten von www.kommunal.at finden Sie nicht nur diesen Beitrag, sondern als Ergänzung auch weitere Berichte, unter anderem Gedanken zu „neun Bauordnungen“, einen Bericht über die „Immobilien Leistbarkeits-Falle“ und weitere Geschichten.