Einfach - transparent - nachvollziehbar?
Da der Ertrag der Grunderwerbsteuer den Gemeinden zu 96 Prozent zufließt (vier Prozent erhält der Bund), sind natürlich alle Änderungen in diesem Bereich für die Gemeinden von höchstem Interesse. Bei einem jährlichen Aufkommen der Grunderwerbsteuer von zuletzt 790 Millionen Euro auch keine Bagatellsteuer. Nur nebenbei sei erwähnt, dass durch die Neuregelung auch der Bund und die Länder einen Vorwegabzug von 26,5 Millionen Euro erhalten.
Die bisherige Berechnung der Grunderwerbsteuer bei einer unentgeltlichen Übertragung knüpfte an den Einheitswert (den dreifachen Einheitswert) an. Ein rein rechnerischer Wert, der auch der Berechnung der Grundsteuer zugrunde gelegt wird. Der dreifache Einheitswert wird bis zum Inkrafttreten der Neuregelung (1. Jänner 2016) mit einem Hebesatz von zwei Prozent (für nahe Angehörige) und einem höheren Hebesatz für weiter entfernte Verwandte multipliziert. Ab dem 1. Jänner 2016 wird nun nicht mehr der Einheitswert herangezogen, sondern eine sehr komplexe und aufwändige Berechnung vorgesehen, wobei sich die neue Bemessungsgrundlage am Verkehrswert orientiert. Von dieser neuen Bemessungsgrundlage fallen für die ersten 250.000 Euro 0,5 Prozent, für die nächsten 150.000 Euro zwei Prozent und für den 400.000 Euro übersteigenden Betrag 3,5 Prozent Steuer an. Leider ist man nicht den Weg gegangen, die Einheitswerte endlich zu überarbeiten. Seit mehr als 40 Jahren warten die Gemeinden darauf, da diese Einheitswerte auch Grundlage für die Grundsteuer sind.
Vielmehr hat man ein neues Verfahren zur Ermittlung des Grundstückswerts vorgesehen. Es gibt mehrere Varianten. Ein sogenanntes Pauschalwertmodell, bei dem der Grundstückswert als Summe des hochgerechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwertes und des anteiligen Wertes des Gebäudes berechnet wird. Der Bodenwert ist im Einheitswertbescheid festgelegt, wird mit Drei multipliziert und mit einem Hochrechnungsfaktor, der die Wertentwicklung des Grundstückes einkalkuliert und zwischen 0,5 und 12,5 Prozent liegt, multipliziert. Der jeweilige Faktor wird nach Gemeinden und größeren Städten, je nach Bezirken unterschiedlich hoch – mit einer eigenen Verordnung - festgelegt.
Wie allerdings dieser Hochrechnungsfaktor zustande kommt, ist nicht nachvollziehbar. Einerseits ergibt er sich aus den aktuellen Verkehrswerten basierend auf der Kaufpreissammlung der Finanzverwaltung sowie verschiedener frei verfügbarer Werte, deren Begründung nicht ersichtlich ist. Beispielhaft wird für einige Gemeinden im Waldviertel der Faktor 4,5 oder 5 festgelegt, während für den 1. Wiener Gemeindebezirk nur der Faktor 3 gilt. Für Floridsdorf gilt beispielsweise der Faktor 7. Diese Festlegungen sind weder nachvollziehbar, noch entsprechen sie den Gegebenheiten vor Ort. Auf lageabhängige Unterschiede innerhalb eines Gemeindegebietes wird bei dieser Methode nicht Rücksicht genommen. Streitfälle sind hier programmiert.
Aber auch der Gebäudewert ist um nichts einfacher zu ermitteln. Hier ist die Nutzfläche mit dem für das jeweilige Bundesland gültigen Baukostenfaktor, der zwischen 1350 (Burgenland) und 1780 (Vorarlberg) liegt, hochzurechnen. Abschläge gibt es für Kellergeschosse bzw. für Lagerflächen, Hotels und Werkstätten etc. Maßgeblich ist die Bruttogrundfläche. Ob damit die Summen der Flächen aller Grundrissebenen eines Gebäudes gemeint sind oder die verbaute Fläche oder die Flächen aller verbauten Geschosse, ist ebenfalls unklar. Der so errechnete Wert ist, wenn die Fertigstellung des Gebäudes in den letzten 20 Jahren vor dem Erwerbszeitpunkt stattgefunden hat, mit 100 Prozent anzusetzen. Wenn die Fertigstellung 40 bis 20 Jahre vor diesem Zeitpunkt liegt mit 65 Prozent, und mit 30 Prozent, wenn sie länger als 40 Jahre zurückliegt. Wurde das Gebäude dazwischen saniert, gelten wiederum andere Werte.
Eine andere Methode ist die Ermittlung des Grundstückswertes anhand des Immobilienpreisspiegels. Dieser Immobilienpreisspiegel darf nur angewendet werden, wenn das Grundstück die dem Immobilienpreisspiegel für die Bewertung eines gleichartigen Grundstücks zugrunde liegenden Annahmen erfüllt. Der Grundstückswert beträgt dann 71,25 Prozent des ermittelten Wertes.
Helfen all diese Berechnungen nichts, kann der Wert auch durch ein Gutachten eines Sachverständigen ermittelt werden. Dass das Sachverständigen-Gutachten nicht kostenlos ist, wissen wir alle. Nur gut, dass diese Berechnungen nicht von der Finanzverwaltung durchgeführt werden müssen, sondern von den Notaren und Rechtsanwälten. Und dass die Kosten für diese Berechnungen und Gutachten nicht von den Notaren getragen werden, sondern auf die Bürger überwälzt werden, ist auch klar. Die Finanzbehörden werden nur im Nachhinein kontrollieren.
In vielen Kommentaren wurde dieses Modell als kompliziert und intransparent bezeichnet. Das Begutachtungsverfahren ist noch nicht abgeschlossen, aber große Änderungen sind –auch wegen des Zeitdrucks – nicht zu erwarten. Die Verwaltungsvereinfachung kann aber nur darin erblickt werden, dass die Berechnungen nicht von den Finanzbehörden, sondern von den Rechtsanwälten und Notaren vorgenommen werden. Unter diesem Aspekt ist die neue Berechnungsmethode natürlich ein Beitrag zur Entbürokratisierung, wie er uns täglich vorgegaukelt wird.
