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Tücken beim Grundstückstausch

Neben dem Kauf/Verkauf, der Schenkung oder der Erbschaft kann Eigentum an Grundstücken auch im Zuge eines Tausches begründet werden. Beim Grundstückstausch wechseln die Eigentümer ihre Grundstücke. Dieser an sich einfache Geschäftsvorgang birgt jedoch Tücken.

Bei einem Tauschvorgang liegen gleichzeitig eine Veräußerung (hingegebenes Grundstück) und eine Anschaffung (erworbenes Grundstück) vor. Daher unterliegt ein Tausch von Grundstücken im Gemeindevermögen grundsätzlich der Immobilienertragsbesteuerung.[1]
Die Ermittlung der Immobilienertragsteuer beim Grundstückstausch ist wie folgt vorzunehmen:
Als Veräußerungspreis für das hingegebene Grundstück, ist gemäß § 6 Z. 14 EStG dessen gemeiner Wert (= objektive Verkehrswert, Marktwert) anzusetzen. Dieser Wert ist auch als Ausgangswert für die Berechnung der Anschaffungskosten des erworbenen Grundstückes heranzuziehen.[2] Die Berechnung der Immobilienertragsteuer folgt dann dem bereits geläufigen Schema:
Für Grundstücke, die schon vor dem 1.4.2012 im Eigentum der Gemeinde waren (Altbestand), kann die Berechnung der Immobilienertragsteuer gemäß § 30 Abs. 4 EStG pauschal erfolgen. Dabei können als Anschaffungskosten vom Veräußerungspreis abgezogen werden:

  • Erfolgte bei dem Grundstück eine erstmalige Umwidmung in Bauland nach dem 31.12.1987, dürfen 40 Prozent des Veräußerungspreises als Anschaffungskosten abgezogen werden (effektive Steuer 15 Prozent vom Verkaufspreis),
  • erfolgte keine Umwidmung nach dem 31.12.1987, können 86 Prozent des Veräußerungspreises als Anschaffungskosten abgezogen werden (effektive Steuer 3,5 Prozent vom Verkaufspreis).

Der Überschuss (Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten) unterliegt einem Steuersatz von 25 Prozent. Ergibt sich durch Ansatz der tatsächlichen Anschaffungskosten ein besseres Ergebnis, kann dieser Ansatz gewählt werden (Günstigkeitsvergleich!).

Ausnahmen der Besteuerung bei einem Tausch

30 Abs 2 EStG enthält einen Katalog an Befreiungen von der Immobilienertragsteuer. In Ziffer 4 sind Tauschvorgänge von Grundstücken

  • im Rahmen eines Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahrens iSd Flurverfassungs-Grundsatzgesetzes 1951, sowie
  • im Rahmen behördlicher Maßnahmen zur besseren Gestaltung von Bauland, insbesondere nach den für die bessere Gestaltung von Bauland geltenden Vorschriften

genannt.

Damit sind grundsätzlich alle – nach (landes)gesetzlichen Regeln – bescheidmäßig erledigten Tauschvorgänge in der Art einer Flurbereinigung oder Baulandumlegung umfasst.

Privatrechtliche Verträge sind von der Befreiung grundsätzlich nicht umfasst (EStR Rz 6652). Allerdings gelten hiervon zwei Ausnahmen:

a. Wird die Erforderlichkeit für die Durchführung eines Flurbereinigungsverfahrens durch einen „privaten“ Flurbereinigungstauschvertrag bescheidmäßig festgestellt, kann die Befreiung gem. § 30 Abs 2 Z 4 EStG auch in Anspruch genommen werden. Dies ist regelmäßig für ein von der Agrarbezirksbehörde beurkundetes Flurbereinigungsübereinkommen der Fall.

b. Zudem können privatrechtliche Tauschvorgänge in Zusammenhang mit behördlichen Maßnahmen zur besseren Gestaltung von Bauland von der Immobilienertragssteuer befreit sein (private Tausch- und Ringtauschvereinbarungen). Das kann immer dann der Fall sein, wenn – so wie in Niederösterreich - keine landesgesetzlichen Vorschriften bestehen, das öffentliche Interesse und die behördliche Mitwirkung jedoch anderweitig dokumentiert sind. Dieses Dokumentationserfordernis kann insbesondere durch entsprechende Gemeinderatsbeschlüsse erfüllt werden. Auch nach Ansicht der Finanzverwaltung kann die Dokumentation durch derartige Beschlüsse erbracht werden.

Die unter Punkt b) genannte Befreiung kann rechtspolitisch dadurch gerechtfertigt werden, dass im öffentlichen Interesse liegende Maßnahmen nicht durch eine Steuerbelastung beeinträchtigt werden. Zudem ist in Zusammenhang mit der Befreiung zu beachten, dass allfällige Ausgleichszahlungen in Geld die Hälfte des Wertes des bzw. der hingegebenen Grundstücke(s) nicht übersteigen dürfen. Ist die Ausgleichszahlung höher, ist die Befreiung nicht anwendbar.

Kommt es im Zuge der Tauschvorgänge zu Zusammenlegungen mehrerer Grundstücke oder Grundstücksteile zu einem neuen Grundstück, hat die Ermittlung der Anschaffungskosten verhältniswahrend zu erfolgen. Folglich sind die Anschaffungskosten des neuen Grundstücks so zu ermitteln, dass die Kosten der ursprünglichen Liegenschaften entsprechend dem Wertverhältnis anteilig in die Anschaffungskosten einfließen. Die bisherigen Besteuerungsmerkmale der Grundstücke, d.h. ob es sich dabei um Altbestand oder Neubestand gehandelt hat, bleiben nach den Tauschvorgängen ebenfalls erhalten. Daher hat auch eine ImmoESt-Berechnung im Falle einer zukünftigen Veräußerung auf die ursprünglichen Verhältnisse abzustellen.

Grunderwerbsteuer

Sowohl für Grundstückserwerbe im Rahmen eines Flurbereinigungsverfahren als auch für Grundstückstäusche iZm behördlichen Maßnahmen für die bessere Gestaltung von Bauland gibt es inhaltlich gleich lautende Befreiungsbestimmung wie für die Immobilienertragssteuer (vgl. § 3 Abs. 1 Z 4 und 5 GrEStG).

 

[1] Keine Immobilienertragsteuer ist bei einem gewerblichen Grundstückshandel abzuführen; für veräußertes Betriebsvermögen entfaltet die abgeführte Steuer keine Endbesteuerungswirkung.

[2] Wird eine Ausgleichszahlung vereinbart, ergeben sich die Anschaffungskosten des erworbenen Grundstückes durch Hinzuzählen der geleisteten Zahlung bzw. durch Abzug der erhaltenen Zahlung.

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