Bei der kurzfristigen Vermietung von Räumlichkeiten darf die Vermietung maximal für einen ununterbrochenen Zeitraum von 14 Tagen erfolgen.
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Kurzfristige Vermietung bei Gemeinden

Was zu beachten ist, wenn man einzelne Räumlichkeiten in Gemeindeeinrichtungen nur über einen kurzen Zeitraum vermietet.

Steuerfreie und steuerpflichtige Vermietung – allgemeiner Überblick

Grundsätzlich ist die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken gemäß § 6 Abs. 1 Z. 16 UStG von der Umsatzsteuer befreit, wobei jedoch Ausnahmen von der Steuerbefreiung bestehen und diese somit wiederum in der Umsatzsteuer steuerpflichtig sind:

  • die Vermietung (Nutzungsüberlassung) von Grundstücken für Wohnzwecke
  • die Vermietung und Verpachtung von Maschinen und sonstigen Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören, auch wenn sie wesentliche Bestandteile eines Grundstückes sind
  • die Beherbergung in eingerichteten Wohn- und Schlafräumen
  • die Vermietung (Nutzungsüberlassung) von Räumlichkeiten oder Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen aller Art
  • die Vermietung (Nutzungsüberlassung) von Grundstücken für Campingzwecke
  • die kurzfristige Vermietung von Grundstücken

Sofern die Einnahmen aus einer Vermietungstätigkeit in der Umsatzsteuer als steuerfrei zu behandeln sind (u. a. Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten oder von Grundstücken), kann der Vermieter gemäß § 6 Abs. 2 UStG bei Vorliegen der Voraussetzungen in die Steuerpflicht optieren:

1. Gebäudeerrichtung nach 31.8.2012 bzw. käuflich erworben

Der Mieter verwendet das Grundstück oder den baulich abgeschlossenen Gebäudeteil nahezu ausschließlich für Umsätze, welche den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (zumindest jedoch 95 Prozent).

2. Gebäudeerrichtung vor 1.9.2012

Der Vermieter kann unabhängig von den steuerlichen Gegebenheiten beim Mieter in die Steuerpflicht optieren, sofern das Gebäude durch den Vermieter vor dem 31.8.2012 errichtet bzw. mit der Errichtung begonnen wurde.

Steuerpflicht bei kurzfristiger Vermietung

Mit dem Abgabenänderungsgesetz 2016 wurde die Steuerpflicht für kurzfristige Vermietungen ab dem 1.1.2017 eingeführt, unabhängig davon, ob es sich beim Mieter um einen Unternehmer, einen Verein oder eine Privatperson handelt.

Dies soll vor allem bei Unternehmern, welche einzelne Räumlichkeiten kurzfristig überlassen (z. B. Seminarräume), den Verwaltungsaufwand betreffend die Kontrolle, ob die Überlassung von Räumlichkeiten nunmehr steuerpflichtig oder steuerfrei zu behandeln ist, verringern. Denn bis zum 31.12.2016 musste auch bei der kurzfristigen Vermietung von Räumlichkeiten jede Vermietung separat auf die Möglichkeit zur oben genannten Option in die Steuerpflicht kontrolliert werden.

Folgende Kriterien sind bei der kurzfristigen Vermietung von Räumlichkeiten zu beachten:

  • Die Vermietung erfolgt maximal für einen ununterbrochenen Zeitraum von 14 Tagen.
  • Das Grundstück wird sonst nur zur Ausführung von Umsätzen, welche den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, für kurzfristige Vermietungen oder zur Befriedigung eines Wohnbedürfnisses verwendet.

Maximal 14 Tage

Einzelne Räumlichkeiten dürfen nur für maximal 14 Tage am Stück an die gleiche Person vermietet werden. Für Vermietungen, welche diesen Zeitraum überschreiten, gelten die oben erläuterten Regelungen betreffend Steuerfreiheit und Option in die Steuerpflicht.

Nutzung der Räumlichkeiten

Das Grundstück bzw. Gebäude, auf bzw. in welchem die vom Vermieter kurzfristig zur Verfügung gestellten Räumlichkeiten gelegen sind, darf sonst nur zur Ausführung von Umsätzen verwendet werden, welche den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Dazu zählen:

  • steuerpflichtige Umsätze
  • echte steuerfreie Umsätze gemäß § 6 Abs. 1 Z. 1 bis 6 UStG (zB. Ausfuhrlieferungen)
  • Umsätze, die gemäß § 15 UStG bei der Berechnung des Vorsteuerabzugs grundsätzlich außer Ansatz bleiben (z. B. Hilfsgeschäfte).

Die kurzfristige Vermietung von Räumlichkeiten ist gemäß § 10 UStG zwingend mit 20 Prozent Umsatzsteuer zu verrechnen. Ein allfälliger Vorsteuerabzug steht bei Erfüllung der Voraussetzungen gemäß § 12 UStG zu.

1. Nutzung Grundstück zu ausschließlich unternehmerischen Zwecken

Die Steuerpflicht betreffend die kurzfristige Vermietung sieht, wie oben angeführt, vor, dass das Grundstück ausschließlich zu unternehmerischen Zwecken verwendet wird. Diese wird bei Gemeinden wohl dann vorliegen, wenn ein Gebäude einem BgA im Sinne des § 2 Abs. 3 UStG zugordnet wird (z. B. Kindergarten, Freibad). Dennoch empfiehlt sich bei Gelegenheitsüberlassungen vorab zu kontrollieren, ob eine Steuerpflicht aus einer möglichen kurzfristigen Vermietung besteht.

Beispiel:

Eine Gemeinde überlässt Privatpersonen und Vereinen den Turnsaal des Kindergartens zur Nutzung, wobei diese Überlassungen auf einzelne Abende, ohne einen dauerhaften Mietvertrag, beschränkt sind. Die Kinderbetreuung wird den Eltern mit Umsatzsteuer in Rechnung gestellt.

Das Gebäude des Kindergartens ist Teil des BgA Kindergartens, welcher gemäß § 2 Abs. 3 UStG als unternehmerische Tätigkeit der Gemeinde einzustufen ist. Die Gemeinde verwendet das Grundstück ausschließlich (zu 100 Prozent) für Umsätze, welche den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.

Da die kurzfristigen Überlassungen jeweils nicht länger als 14 Tage dauern, sind diese steuerpflichtig. Betreffend die vorzuschreibende Miete ist auch hier UStR Rz 265 zu beachten, die Jahresmiete ist auf die tageweise oder stundenweise Vermietung herunter zu brechen (zur Berechnung der Jahresmiete siehe NÖ Gemeinde Ausgabe März 2020).

2. Nutzung Grundstück auch für nicht umsatzsteuerpflichtige Zwecke

Wird das Grundstück hingegen auch für Umsätze oder Zwecke verwendet, welche den Vorsteuerabzug ausschließen, so kommt es bei der kurzfristigen Überlassung von darin befindlichen Räumlichkeiten zu keiner Steuerpflicht.

Eine allfällige Option in die Steuerpflicht gemäß § 6 Abs. 2 UStG kann, bei Erfüllung der entsprechenden Voraussetzungen vorgenommen werden.

Beispiel:

Die Gemeinde überlässt den Sitzungssaal im Gemeindeamt für einzelne Abende an Privatpersonen, Unternehmer oder Vereine und stellt einen Unkostenbeitrag in Rechnung.

Da das Gemeindeamt nicht ausschließlich für Umsätze verwendet wird, welche den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, kommt die Regelung zur kurzfristigen Vermietung nicht zur Anwendung. Eine allfällige steuerpflichtige Vermietung hat aufgrund der allgemeinen Regelungen zur Vermietung und Verpachtung zu erfolgen.