Digitaler Zwilling als Werkzeug gegen Leerstand und Brachflächen

Angesichts wachsender Herausforderungen in der kommunalen Raumplanung und des steigenden Drucks zur Nachverdichtung sowie zur Nutzung vorhandener Infrastrukturen gewinnen datenbasierte Analyseinstrumente zunehmend an Bedeutung. Besonders relevant ist in diesem Zusammenhang der „Digitale Zwilling Phase 1“ von GISquadrat, einem Unternehmen der internationalen Hexagon-Gruppe. Dieses digitale Werkzeug bietet Städten und Gemeinden einen strukturierten Zugang zu präzisen Informationen über Leerstände und Brachflächen – und zwar ohne aufwendige Vor-Ort-Erhebungen oder Eigenentwicklungen.

Digitale Realität schafft Transparenz

Der Digitale Zwilling bildet die bauliche Realität einer Gemeinde in digitaler Form ab. Grundlage sind verknüpfte Register- und Raumdaten wie das Adress-, Gebäude- und Wohnungsregister (AGWR), das Zentrale Melderegister (ZMR), digitale Katasterkarten und Flächenwidmungspläne. Durch eine räumliche Verschneidung dieser Quellen entsteht ein interaktives Gesamtbild über die aktuelle Nutzung von Gebäuden und Grundstücken. Die Anwendung erfolgt rein webbasiert über sogenannte M.App-Enterprise-Dashboards – eine lokale Installation ist nicht erforderlich.

Die Brachflächenanalyse bewertet alle Grundstücke im gewidmeten Bauland hinsichtlich einer Bebauung. Lässt sich keine bauliche Nutzung nachweisen, wird die Fläche automatisiert als potenzielles Brachland identifiziert. Ergänzend erfasst die Leerstandsanalyse Wohnobjekte, die dauerhaft nicht von Haupt- oder Nebenwohnsitzern genutzt werden. Beides wird in Kartenform visualisiert und kann auch in tabellarischer Form (z. B. CSV-Listen) weiterverarbeitet werden.

Ein Werkzeugkoffer für die kommunale Entwicklung

Der Digitale Zwilling geht dabei über einfache Darstellungen hinaus: Er ist ein multifunktionales Analysewerkzeug, das neben der Brachflächen- und Leerstandsthematik auch Umwelt-, Infrastruktur- und Planungsfragen abdeckt. So lassen sich etwa Schattenwürfe von Gebäuden, die potenzielle Energieerzeugung auf Dachflächen (siehe Bild oben), der Versiegelungsgrad des Bodens oder Hotspots urbaner Hitze­entwicklung präzise analysieren. Auch der aktuelle Zustand von Bäumen (Baumkataster), Wasserentnahmestellen für den Brandfall oder Hochwasserrisiken können abgebildet werden.

Diese umfassende Datentiefe ermöglicht fundierte Entscheidungen in verschiedensten Bereichen der kommunalen Verwaltung: von der strategischen Stadtentwicklung über die Bürger­beteiligung bis hin zur Energieplanung und Klimaanpassung.

Vorteile für Gemeinden 

• Evidenzbasierte Entscheidungsgrundlage für Raum- und Infrastrukturplanung
• Rasche Verfügbarkeit aktueller Informationen zur Nutzung von Bauland und Gebäuden
• Intuitive Visualisierung von Potenzialen und Missständen
• Keine Softwareinstallation notwendig, rein webbasiert zugänglich
• Leicht bedienbare Oberfläche, auch für nicht-technische Anwender:innen geeignet
• Unterstützung bei der Mobilisierung von Leerstand und Altliegenschaften
• Wertvolle Datengrundlage für Förderstrategien und politische Programme
• Individuell skalierbar: zusätzliche Module für Energie, Umwelt oder Mobilität jederzeit integrierbar
• Synergien schaffen: bessere Zusammenarbeit zwischen Raumplanung, Bauamt, Infrastrukturverwaltung und Gemeindepolitik

Die Implementierung des Systems erfolgt in enger Abstimmung mit der Gemeinde. Auf Wunsch kann GISquadrat auch Schulungen, maßgeschneiderte Datenanalysen und begleitende Beratungsleistungen anbieten.

Kostenrahmen: Flexibel nach Bedarf

Die Implementierung des Systems erfolgt in enger Abstimmung mit der Gemeinde. GISquadrat bietet auf Wunsch auch Workshops und Schulungen an, um die Handhabung des Dashboards für Verwaltungsmitarbeiter:innen möglichst einfach und praxisnah zu gestalten. Ziel ist, dass die Daten nicht nur verfügbar sind, sondern auch wirksam genutzt werden können.

Pilotprojekte österreichischer Gemeinden

Im Mostviertel (NÖ) haben sich 15 Gemeinden zusammengeschlossen, um aus bereits vorhandenen Daten Analysen zu erstellen. Verwendet werden Daten aus der digitalen Katastermappe und der Grundstücksdatenbank sowie geokodierte Adressen und Informationen aus dem Melde­register. Durch die Verknüpfung dieser Daten erhält man einen guten Überblick, wo es ungenutzte Grundstücke und Leerstände gibt.

Erst kürzlich erfolgte der Startschuss der ­Ybbstaler Kleinregionsgemeinden für das Digitalisierungsprojekt „Digitaler Zwilling“. Das Projekt zielt darauf ab, tagesaktuelle Informationen zu Leerständen und Brachflächen im Gemeindegebiet bereitzustellen und somit Entscheidungen und Maßnahmen zur Nutzung dieser Potenziale zu unterstützen.
Die Stadt Klagenfurt nutzt einen digitalen Zwilling, um nachhaltige Stadtentwicklung zu fördern. Eine Studie zur Quantifizierung der klimapositiven Effekte zeigt beeindruckende Ergebnisse: Einsparungen von 14.000 Tonnen vermiedener CO₂-Emissionen für jedes Jahr, in dem der digitale Zwilling in Betrieb ist.

Seit einigen Wochen verfügen 14 Gemeinden rund um Amstetten (NÖ) über eine ­innovative digitale Lösung zur datengestützten Analyse von leer stehenden Gebäuden und Flächen. Das Projekt wird vom Fonds für Kleinregionen des Landes Niederösterreich gefördert.

Der Gemeinde Dienstleistungsverband Region Amstetten (GDA) gilt als Vorreiter im Bereich der Brachflächen- und Leerstandsanalyse. In Zusammenarbeit mit GISquadrat werden innovative GIS-Lösungen umgesetzt, um Leerstand und Brachflächen zu visualisieren und zu analysieren.

In einigen steirischen Gemeinden wurden Brachflächen aus Luftbildern erhoben, um ungenutzte Grundstücke zu identifizieren. Diese Methode ergänzt die digitale Zwillingstechnologie und bietet eine weitere Möglichkeit zur Erfassung von Leerständen und Brachflächen.

Fazit: 

Ein Digitaler Zwilling zur Brachflächen- und Leerstandsanalyse bietet Gemeinden ein präzises Steuerungsinstrument. Der Digitale Zwilling ist weit mehr als eine schöne Visualisierung – er ist ein strategisches Instrument zur Steuerung von Flächenpolitik, Leerstandsmanagement und nachhaltiger Ortsentwicklung. Kommunen erhalten mit dieser Lösung erstmals ein leistungsfähiges Werkzeug, um verborgene Potenziale sichtbar zu machen, Planungssicherheit zu erhöhen und Ressourcen gezielt zu mobilisieren. Damit wird der digitale Raum zum Schlüssel für eine resiliente und lebenswerte Gemeindezukunft – datenbasiert, skalierbar und praxisnah. 

So funktioniert der digitale Zwilling

Datenquellen:
Gebäude- und Wohnungsregister (AGWR)
Zentrales Melde­register (ZMR)
Digitale Kataster­karte (DKM)
Flächenwidmungspläne von Gemeinden/Ländern
Geocodierte Adressdaten

Analyse:
Verknüpfung der Daten durch räumliche Verschneidung
Klassifizierung nach Nutzungsart, Leerstand, Bebauung

Ausgabe:
Visualisierung in interaktiven Karten-Dashboards
Export als CSV-Berichte (z. B. pro Grundstück)

Alles webbasiert, keine lokale Software nötig

Nutzen für Gemeinden auf einen Blick
Transparenz schaffen: Übersicht über alle bebaubaren und ungenutzten FlächenStrategie ermöglichen: Grundlage für Raumordnung, Innenentwicklung und Förderanträge
Leerstand aktivieren: Identifikation nicht genutzter Wohnobjekte mit Rückschluss auf Nutzungsmuster
Zeit und Ressourcen sparen: kein Ortsaugenschein erforderlich – digitale Erhebung
Einfache Anwendung: intuitive Bedienoberfläche, webbasiert ohne Installationsaufwand
Zukunftsfähigkeit stärken: erweiterbar um Klima-, Energie- und Infrastrukturanalysen
Sichtbare Wirkung: Karten und Listen für Politik, Verwaltung und Öffentlichkeit nutzbar