
Die Befristung der Widmung eignet sich vor allem für jene Projekte, bei denen die Gemeinde um Umwidmung ersucht wird, die Realisierung des Projekts aber noch nicht gesichert erscheint.
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Wie in Niederösterreich Bauland mobilisiert werden kann
Das Raumordnungsrecht Niederösterreichs schafft im Paragraphen 17 Niederösterreichisches Raumordnungsgesetz 2014 (NÖ ROG) die Verpflichtung der Gemeinden, im Zusammenhang mit Erst- und Umwidmungen Mobilisierungsmaßnahmen zu ergreifen. Durch unterschiedliche Instrumentarien sollen (1) neu ausgewiesene Baulandflächen, (2) Flächen, die in Bauland umgewidmet werden sollen, oder (3) Baulandflächen, deren Baulandwidmungsart sich ändert, für die Gemeinden bzw. Bauwillige verfügbar gemacht werden.
In der Praxis werden von den Gemeinden Maßnahmen wie Raumordnungsverträge, die Befristung von Bauland oder etwa auch privatwirtschaftliche Maßnahmen (Ankauf durch die Gemeinde und dergleichen) ergriffen.
Zwei Instrumente werden im Zusammenhang mit der Widmung explizit geregelt: die Befristung bei Erstwidmungen und die Vertragsraumordnung bei Wechsel der Baulandwidmungsarten.
Diese Instrumente bieten in diversen Vertragsformen Möglichkeiten zur baurechtlichen Gestaltung in Gemeinden. Gemeinden sind bei Erstwidmung oder Änderung von Bauland verpflichtet, Maßnahmen zu setzen, die eine rasche Bebauung sicherstellen. Zum Zeitpunkt der Ausweisung von Bauland soll die gesicherte Prognose möglich sein, dass Bauland nicht gehortet, sondern zweckentsprechend genutzt wird. Es soll dadurch auch die Infrastruktur- und Wohnraumentstehung sowie die Förderung von Siedlungsentwicklung im Einklang mit Klimazielen sichergestellt werden.
Die Mobilisierungsinstrumente
Befristete Widmung
Im Rahmen der befristeten Baulandwidmung darf bei der Erstwidmung von Bauland eine Befristung von maximal sieben Jahren sowie eine Folgewidmung mit der Wirkung festgelegt werden, dass nach Ablauf der Frist die Folgewidmung eintritt, wenn bis dahin mit keiner der Widmung entsprechenden Bebauung begonnen worden ist. Als Mobilisierungsinstrument eignet sich die befristete Baulandwidmung nur, wenn es sich lediglich um ein oder sehr wenige Grundstücke handelt, da ansonsten durch die automatische Rückwidmung nach ergebnislosem Ablauf der Bebauungsfrist Baulandlücken in nur teilweise bebauten Siedlungen entstehen würden.
Der wesentliche Nutzen des befristeten Baulandes liegt darin, dass bei der automatischen Rückwidmung der ungenutzten Fläche dem Grundeigentümer kein Ersatz von Aufwendungen, wie beispielsweise Planungskosten und dergleichen oder sonstigen vermögensrechtlichen Nachteilen (z. B. Differenz zwischen Kaufpreis als Bauland und Grünlandwert) zusteht.
Die Befristung der Widmung eignet sich vor allem für jene Projekte, bei denen die Gemeinde um Umwidmung ersucht wird, die Realisierung des Projekts aber noch nicht gesichert erscheint. In der Praxis hat sich die Befristung wohl für Betriebs- und Sondergebiete, weniger aber für Wohnbauland bewährt, da mit der Bebauung einiger weniger Bauplätze am Siedlungsrand die Rückwidmung der dazwischen liegenden Baulandlücken wenig Sinn macht. Für Wohnbaulandwidmungen eignet sich die Vertragsraumordnung wesentlich besser.
Zurückkommend auf die Bebauungsfrist von maximal sieben Jahren, ist anzumerken, dass die in der Widmung festgelegte Bebauungsfrist mit dem Tag des Gemeinderatsbeschlusses und somit nicht mit Rechtskraft der Widmungsänderung zu laufen beginnt.
Vertragsraumordnung
Als Vertragsraumordnung bezeichnet man die Kombination von Flächenwidmung mit privatrechtlichen Verträgen. Dies ist ein wirksames Instrument, um die beabsichtigte Nutzung der einzelnen Grundstücke, wie sie in der Flächenwidmung zum Ausdruck kommt, auch tatsächlich einer Realisierung zuführen zu können.
Bei derartigen Mobilisierungsverträgen ist darauf zu achten, dass sie keine zwingenden gesetzlichen Bestimmungen unterlaufen bzw. können Verträge keine gesetzlichen Bestimmungen aushebeln. Sollten Verträge in eine derartige Richtung gehen, so besteht die Gefahr der Nichtigkeit.
Verträge zur Verfügbarkeit der Grundstücke bedeuten einen vereinbarten Bauzwang. Mit derartigen Verträgen kann verhindert werden, dass Flächenwidmungspläne Baulandreserven enthalten, diese aber nicht nutzbar sind, weil die Grundeigentümer weder eigene Bauabsichten haben noch verkaufsbereit sind.
Gemeinde und Grundeigentümer können in derartigen Verträgen vereinbaren, dass die Verpflichtung besteht, die Grundstücke innerhalb einer bestimmten Frist (maximal sieben Jahre) zu bebauen bzw. der Gemeinde zum ortsüblichen Preis anzubieten. Es kann auch vertraglich vereinbart werden, dass bestimmte Nutzungen durchzuführen oder zu unterlassen sind.
Weiters können Maßnahmen zur Erreichung oder Verbesserung der Baulandqualität und zur Verbesserung der Siedlungsstruktur im Hinblick auf die besonderen Leitziele für die örtliche Raumordnung vertraglich festgelegt werden. Dazu zählen insbesondere sämtliche Infrastrukturmaßnahmen, die im Zusammenhang mit der Widmung von Bauland unmittelbar oder voraussichtlich in einem Planungszeitraum von zehn Jahren erforderlich werden, dies auch unter besonderer Berücksichtigung der Folgen des Klimawandels, einschließlich des notwendigen Ausbaus der sozialen Infrastruktur sowie Maßnahmen zur Gewährung der Energiesicherheit.
Dies bedeutet für die Praxis, dass etwa mit der vertraglichen Regelung über die Zuführung einer bestimmten Nutzung festgelegt werden kann, dass auf gewissen Grundstücken lediglich Einfamilienhäuser errichtet werden dürfen, auch wenn aufgrund der Widmungsart Mehrparteienhäuser zulässig wären. Ebenso kann in derartigen Verträgen hinsichtlich der Verbesserung der Baulandqualität geregelt werden, dass z. B. die zu errichtenden Häuser ohne Keller zu erbauen sind, wenn der Grundwasserspiegel derart hoch ist, dass eine sichere Kellererrichtung mit enormen Mengen an Dichtbeton verbunden wäre, und dies wiederum lediglich zur Wasserverdrängung führen würde, sodass umliegende Baulandgrundstücke darunter leiden würden.
Weiters sehen Mobilisierungsverträge Konventionalstrafen vor bzw. sollten diese vertraglich vorgesehen werden. Jene Strafen kommen im Fall der Nichterfüllung des Vertrages zum Tragen. Die Leistung einer im Vertrag festgelegten Konventionalstrafe entbindet den Eigentümer der Grundstücke aber nicht von seiner Verpflichtung, den Vertrag zu erfüllen und das Grundstück zu bebauen.
Fazit
Durch aktive Bodenpolitik der Gemeinde im Zusammenhang mit befristeten Baulandwidmungen sowie Mobilisierungsverträgen soll ein verfügbares Baulandangebot geschaffen werden. Der Bodenmarkt wird dadurch in Schwung gebracht und Bauland als Wertanlage soll dadurch seinen Reiz verlieren.
Bauland wird von einer Gemeinde dazu gewidmet, dass es in absehbarer Zeit auch als solches genutzt wird. § 17 NÖ ROG bietet den Gemeinden ein vielfältiges Set an praxistauglichen Instrumenten, um Bauland effektiv zu mobilisieren, den Flächenverbrauch nachhaltig zu steuern und den Klima- und Bodenschutz frühzeitig einzuplanen.