In den vergangenen Jahren haben viele Menschen in Österreich schmerzhaft gespürt, was es heißt, wenn der Wohnungsmarkt aus dem Gleichgewicht gerät und die Mietpreise überdurchschnittlich stark steigen. Mieterinnen und Mieter wenden im Schnitt bis zu einem Drittel ihres Einkommens für Wohnkosten auf – Menschen mit niedrigen Einkommen, Arbeitslose, Alleinerziehende und Studierende noch mehr. In Österreich sind die Mieten seit 2010 um über 70 Prozent angestiegen – zum Vergleich: In der Eurozone erhöhten sich die Mietpreise im Durchschnitt nur um 23,5 Prozent. 

Eine erste Maßnahme gegen die Teuerung hat die Bundesregierung bereits im März gesetzt. Mit dem Mietpreis-Stopp im geregelten Mietbereich wurde eine drohende Mietpreiserhöhung von durchschnittlich 3,16 Prozent verhindert. Jetzt folgen weitere Maßnahmen zur Entlastung von Mieterinnen und Mietern, wie das Bundeskanzleramt kürzlich bekanntgab.

Das Mietpaket im Überblick 

Mietpreisbremse im ungeregelten Bereich

Ab 2026 sollen Mietanpassungen einheitlich nur noch einmal jährlich zulässig sein, wobei eine Inflation über 3 Prozent nur noch zur Hälfte an die Mieterinnen und Mieter weitergegeben werden darf. Ein Beispiel: Beträgt die Inflation 6 Prozent, so darf die Miete künftig maximal um 4,5 Prozent angehoben werden. 

Die Regelung gilt auch für Geschäftsraummieten, wobei Mieterinnen und Mieter mit den Vermieterinnen bzw. Vermietern hier auch etwas anderes vereinbaren können. Für Wohnungsmieten gilt die Neuregelung zwingend. Das Gesetz soll auch für schon bestehende Mietverträge gelten (ausgenommen Geschäftsmieten) und bereits 2026 in Kraft treten. Ausgenommen sind Ein- und Zweifamilienhäuser.

Mietpreisbremse im geregelten Bereich

Die Indexierung der Richtwertmieten und Kategoriebeträge wurde im Jahr 2025 zur Gänze ausgesetzt. Im Jahr 2026 wird sie auf ein Prozent und im Jahr 2027 auf zwei Prozent beschränkt sowie für Mieten auf Basis des „angemessenen Mietzinses" ausgeweitet – also auf alle Mieten im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Ab 2028 gilt im geregelten Bereich dieselbe Bestimmung wie im ungeregelten. Davon ausgenommen sind nicht gewinnorientierte, gemeinnützige Bauvereinigungen.

Verlängerung der Mindestbefristung

Auf dem gewinnorientierten Wohnungsmarkt erfolgen bereits drei von vier Neuvermietungen nur noch befristet. Mit der Verlängerung der Mindestbefristung schaffen wir Planbarkeit und Sicherheit für Mieterinnen und Mieter. Die Verlängerung der Mindestdauer von drei auf fünf Jahre wird für Verlängerungen und Neuvermietungen ab 1. Jänner 2026 gelten. Ausgenommen sind kleine Privatvermieterinnen und -vermieter.

Klarstellung Wertsicherungsvereinbarungen

Nachdem mit der Mietpreisbremse eine klare gesetzliche Regelung vorgegeben wird, wie Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen in Zukunft ausgestaltet sein müssen, fällt die Unsicherheit, die durch rechtswidrige Klauseln in der Vergangenheit entstanden ist, weg. 

Um hier einen klaren Trennstrich zu ziehen, hat sich die Bundesregierung darauf geeinigt, dass zu viel bezahlte Mieten von Mieterinnen und Mietern ab in Kraft treten des Gesetzes nur noch rückwirkend fünf Jahre zurückgefordert werden können, anstatt wie bisher bis zu 30 Jahre rückwirkend.

Ökologischer Sanierungen

Zur Erreichung der Klimaziele und zur Ankurbelung der Baukonjunktur soll die ökologische Sanierung des Altbestandes vorangetrieben werden. 

Die Bundesregierung wird daher im Rahmen einer Expertinnen- und Expertengruppe mit relevanten Stakeholdern im Laufe des ersten Halbjahres 2026 einen Vorschlag erarbeiten, wie die Kosten für die thermische Sanierung und Dekarbonisierung des Gebäudebestands fair und sozial ausgewogen verteilt werden können – inklusive eines Regelungsmechanismus, durch den die Durchführung solcher Maßnahmen wirtschaftlich attraktiver wird als deren Unterlassung. 

Doch was bedeutet das Mietpaket für die österreichischen Gemeinden?

Da „Gemeindewohnungen“ explizit zu den betroffenen Wohnungstypen des Mietpakets gehören, ergeben sich mehrere Effekte, wie eine Recherche von KOMMUNAL ergab:

Positive Effekte / Entlastung

1. Mieterinnen und Mieter in Gemeindewohnungen werden 2025 nicht mit einer Erhöhung ihrer Mieten (durch die Inflationsanpassung) belastet. Das gibt eine unmittelbare Entlastung.
2. Das sorgt auch für politische Legitimität und kann helfen, sozialen Druck zu verringern – insbesondere in Gemeinden, in denen viele Menschen mit niedrigem oder mittlerem Einkommen wohnen und auf Gemeindewohnungen angewiesen sind.

Herausforderungen / Auswirkungen 

1. Finanzielle Einbußen
   Wenn Gemeinden Mieten nicht wie geplant anpassen dürfen (aufgrund Inflation), bedeutet das geringere Einnahmen aus Gemeindewohnungen als angenommen. Damit wird Geld „eingefroren“. Gemeinden haben laufende Kosten, Instandhaltung, Personalkosten usw., die oft der Inflation folgen. Wenn die Einnahmen nicht steigen, kann Punkt 2 relevant werden.
2. Erschwerte Budgetplanung und Sanierungsfähigkeit
   Gerade für Gemeindewohnungen sind Investitionen wichtig: Reparaturen, Sanierungen, Modernisierungen, Energieeffizienzmaßnahmen. Wenn die Einnahmen geringer ausfallen, könnte das dazu führen, dass manche geplante Maßnahmen verschoben oder reduziert werden. Langfristig könnten Wohnqualität und Werterhalt leiden.
3. Rechtliche und verwaltungstechnische Umsetzung
   Gemeinden müssen prüfen, bei welchen ihrer Wohnungen die Mietverträge unter den Anwendungsbereich fallen (z. B. MRG, Richtwert-/Kategorieverträge). Nicht alle Wohnungen in Gemeindebesitz sind gleich geregelt. Manche sind vielleicht ausgenommen oder haben andere Anpassungsklauseln. Verwaltung muss prüfen, dokumentieren, ggf. kommunizieren mit Mieter:innen.
4. Soziale Verantwortung & Nachfrage
   Da Gemeindewohnen oft (teilweise) leistbar ist, könnte sich der Druck auf Gemeinden erhöhen, mehr Wohnungen bereitzustellen, wenn der private Mietmarkt unreguliert höhere Mieten verlangt und viele Menschen sich Gemeindewohnungen suchen. Gemeinden stehen also vor wachsender Nachfrage nach leistbarem Wohnraum. Das kann die Aufgaben der Gemeindewohnbauverwaltung verstärken (Planung, Flächenbereitstellung, Finanzierung).
5. Langfristige Verpflichtungen & Neubauten
   Es gibt Diskussionen, dass die Regelung später auch auf Neubauten ausgeweitet werden soll, oder dass ein neuer Index eingeführt werden soll, der alle Mietverhältnisse umfasst. Gemeinden, die Neubauten vornehmen oder planen, müssen dies mitbedenken: Wie rentiert sich Neubau, wenn Mietzinse reguliert sind oder reguliert werden? Wie wirkt sich das auf Wohnbauförderungen etc. aus? 

Grenzen: Was die Mietpreisbremse nicht abdeckt – damit Gemeinden sehen, wo sie nicht betroffen sind

• Freie Mietverträge / freier Wohnungsmarkt
  Wohnungen, die nicht unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fallen, z. B. Neubauten ohne Gemeinnützigkeit oder private Wohnungen mit freier Mietzinsvereinbarung, sind derzeit nicht reguliert. Gemeinden, wenn sie solche Wohnungen besitzen oder vermitteln, könnten also weiterhin Marktmieten verlangen, soweit rechtlich zulässig.
• Teile von Genossenschaftswohnungen
  Bei Genossenschaften gelten bestimmte Einschränkungen: z. B. Kostendeckende Entgelte, noch nicht ausfinanzierte Gebäude – dort können bestimmte Mietbestandteile weiterhin angepasst werden. Gemeinden, die mit genossenschaftlichem Wohnbau in Kooperation sind oder solche Modelle nutzen, müssen hier genau schauen.
• Nicht rückwirkend
  Die Mietpreisbremse wirkt nicht rückwirkend: bereits geleistete Mietzahlungen werden nicht rückerstattet.

Handlungsspielräume für Gemeinden

Damit die Gemeinden möglichst gut mit der neuen Situation klarkommen, sind ein paar Strategien denkbar:

1. Effizientere Bewirtschaftung
   Optimieren der Betriebskosten, Energieeinsparungen, Instandhaltungsmaßnahmen so, dass laufende Kosten gesenkt werden, ohne die Wohnqualität zu kompromittieren.
2. Fördermittel und Subventionen nutzen
   Staatliche Förderungen – auf Landes- und Bundesebene – für Gemeindewohnbau, Sanierung, Energieeffizienz etc. könnten wichtiger werden, um Einnahmenverluste auszugleichen.
3. Langfristige Finanzplanung mit Puffer
   Beim Erstellen von Budgets für Gemeindewohnbau sollte stärker mit Szenarien gerechnet werden, bei denen Mietzinse nicht steigen dürfen (z. B. bei Inflation) — also Rücklagen bilden.
4. Kommunikation mit Mietern und Transparenz
   Offenlegung, welche Wohnungen wie betroffen sind, warum welche Anpassungen nicht möglich sind — das kann helfen, Konflikte zu vermeiden.
5. Planung und Errichtung zusätzlicher Gemeindewohnungen
   Wenn der Bedarf steigt, sollten Gemeinden prüfen, ob mehr Grundflächen, Bauland, Fördermaßnahmen etc. zur Verfügung gestellt werden können, um mehr günstigen Wohnraum zu schaffen.
6. Mitwirkung bei Gesetzgebung
   Gemeinden sollten die Entwicklungen im Wohnrecht und Mietrecht beobachtend begleiten, z. B. wie der neue Index aussehen wird, oder ob Ausweitungen auf Neubauten kommen. Beteiligung an Landesgesetzgebungen oder Stellungnahmen könnten helfen, unerwünschte Nebenwirkungen abzufangen.