Salzburger Kommunalpolitiker mit Dokument
Landeshauptmann-Stellvertreterin Astrid Rössler lud den Präsidenten des Salzburger Gemeindeverbandes, Günther Mitterer, und die Vorsitzenden der Bürgermeisterkonferenzen der Salzburger Bezirke zu einem Informationsgespräch. Im Bild: Bgm. Josef Tagwercher, Bgm. Andreas Wimmer, Landeshauptmann-Stellvertreterin Astrid Rössler, Präsident Bgm. Günther Mitterer, Gemeindeverband-Geschäftsführer Martin Huber, Bgm. Wolfgang Eder,
Foto: LMZ/Neumayr/SB

Bauland mobilisieren

22. Dezember 2016
Das neue Salzburger Raumordnungsgesetz soll bewirken, dass gewidmetes Bauland auch wirklich genutzt wird. Die Zersiedelung soll gestoppt und die Ortskerne sollen gestärkt werden. Handelsgroßbetriebe werden nur mehr nach genauer Prüfung im Hinblick auf mögliche nachteilige Auswirkungen auf die Ortskerne genehmigt.

Neue Widmungen werden auf einen Zeitraum von zehn Jahren befristet. Werden sie innerhalb dieser Zeit nicht bebaut, tritt die vorher festgesetzte Folgewidmung (Grünland) automatisch in Kraft. Damit soll verhindert werden, dass neuer Baulandüberhang aufgebaut wird und gewidmete Flächen zum Spekulationsobjekt werden. Dadurch soll erreicht werden, dass der Bevölkerung das gewidmete Bauland auch tatsächlich zur Verfügung steht und leistbares Wohnen ermöglicht wird.

Baulandreserven nutzen



Salzburgs große Baulandreserven sollen genützt werden. Zur Mobilisierung bestehenden Baulands haben die Grundeigentümer ab Inkrafttreten der Novelle fünf Jahre Zeit für eine Bebauung. Erfolgt diese nicht, ist entweder ein Infrastruktur-Bereitstellungsbeitrag zu leisten oder die Fläche wird auf Antrag des Grundbesitzers in Grünland rückgewidmet. Das damit verfolgte öffentliche Interesse beschränkt sich dabei nicht nur auf die tatsächliche Bebauung des Grundstücks und somit auf die Umsetzung der Planung und Planungsziele der Gemeinde (Schaffung von Wohnraum, Mobilisierung etc.), sondern dient vor allem auch der Vermeidung frustrierter Aufwendungen für die Gemeinden durch die Bereitstellung von Infrastruktureinrichtungen wie Kanal, Wasser, Kindergarten etc.



Bei nachgewiesenem Eigenbedarf kann die Bebauungsfrist um zehn Jahre (auf insgesamt maximal 15 Jahre) verlängert werden. Danach ist ein sogenannter Infrastruktur-Bereitstellungsbeitrag zu leisten oder auf Antrag des Grundbesitzers in Grünland zurück zu widmen. Eigenbedarf ist eng gefasst, er gilt nur für Nachkommen ersten Grades und den Eigentümer selbst. Im Falle von vorverstorbenen Kindern treten die Enkelkinder ein (Nachkommen in gerader Linie). Die Flächengröße bei Eigenbedarf ist auf 700 Quadratmeter pro Parzelle beschränkt.



Für neues Bauland kann künftig kein Eigenbedarf geltend gemacht werden. Einzige Ausnahme bilden privatwirtschaftliche Maßnahmen zwischen dem Grundbesitzer und der Gemeinde. Werden solche Verträge abgeschlossen, kann der Bauland-Eigenbedarf der Grundeigentümer berücksichtigt werden.

Infrastrukturbeitrag



Für bestehende gewidmete unbebaute Flächen wird ein Infrastrukturbeitrag eingehoben. Dies deshalb, weil die Infrastruktureinrichtungen (Kanal, Wasser, Kindergarten etc.) von der Gemeinde vorgehalten werden müssen. Der Entwurf sieht eine gestaffelte Abgabe vor, die jährlich an die Gemeinde zu leisten ist. Fällig wird sie erstmals ab einer Größe zwischen 500 und 700 Quadratmeter (in der Höhe von 860 bis 1.400 Euro) und dann für jede weitere Einheit von 700 Quadratmetern (in jeweils derselben Höhe). Der Infrastruktur-Bereitstellungsbeitrag unterliegt einer regionalen Staffelung und ist an das System der Wohnbauförderung angelehnt.

Maßnahmen gegen Zersiedelung



Erstmalig wird im neuen Raumordnungsgesetz der Begriff der Zersiedelung definiert. Damit wird klarer, was mit Zersiedelung der Landschaft gemeint ist. Dem Räumlichen Entwicklungskonzept gemäß ROG 2009 kommt eine bedeutendere Rolle zur Stärkung von kompakten Siedlungsstrukturen zu. Es ist vorgesehen, die jeweiligen Siedlungsstandorte auf ihre Standortqualitäten genauer zu prüfen.

Neuerungen bei Handelsgroßbetrieben



Neue Handelsgroßbetriebe an den Ortseinfahrten unmittelbar an den Kreisverkehren oder auf der „grünen Wiese“ sollen der Vergangenheit angehören. Die Ansiedlung von neuen Märkten erfolgt zukünftig nach strengen fachlichen Kriterien (Standortqualität). Insbesondere bei Verbrauchermärkten (Nahversorger) wird auf eine ausreichende Anzahl von Einwohnerinnen und Einwohnern im Nahbereich geachtet. In Gewerbegebieten können keine neuen Verbrauchermärkte und Fachmärkte mit mehr als 300 Quadratmetern errichtet werden. Damit ist beabsichtigt, den Wildwuchs an Verkaufsflächen im Land Salzburg einzuschränken.



Künftig sollen bei den Handelsgroßbetrieben nicht nur Kategorie und Höchstausmaß der Gesamtverkaufsfläche festgelegt werden können, sondern auch ein Mindestmaß an raumverträglicher baulicher Ausnutzbarkeit. Damit reagiert man auf die Vielzahl eingeschoßiger Bauten mit meist riesigen Parkplatzflächen. Mit dieser Maßnahme kann einerseits der enorme Flächenverbrauch minimiert werden, andererseits ist damit auch eine höhere städtebauliche Qualität zu erwarten. Bestehende Handelsgroßbetriebe können einmalig ihre bestehende Verkaufsfläche um zehn Prozent, maximal jedoch um 200 Quadratmeter (jeweils je festgelegter Kategorie) erweitern.

Stärkung der überörtlichen Planung



Der Regionalplanung als überörtliche Planungsebene wird zukünftig wieder mehr Gewicht beigemessen. Die Regionalverbände sind verpflichtet, ein Regionalprogramm mit verbindlichen Festlegungen zu erstellen. Damit sollen regional wirksame Entwicklungen und Maßnahmen besser abgestimmt werden.



Für die Regionalprogramme sind im ROG die wesentlichen Mindestinhalte definiert, wie etwa die angestrebte Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklung, die Siedlungsstruktur sowie die Verkehrsentwicklung.



Auch im Landesentwicklungsprogramm werden erstmalig Mindestinhalte geregelt. Des Weiteren wird festgelegt, wie die Regionalverbände und der Gemeindeverband in den Prozess der Erstellung des Landesentwicklungsprogrammes eingebunden werden. Das hat den Vorteil, dass auf allen Ebenen der Raumplanung (Landes-, Regional- und Gemeindeebene) die gleichen Themen (Mindestinhalte) behandelt und zwischen den Planungsträgern abgestimmt werden. Dies schafft Transparenz und soll gewährleisten, dass Ziele und Maßnahmen, die auf Landesebene festgelegt werden, in die tatsächliche Umsetzung gelangen!



Der regionalen Ebene wird zukünftig mehr Gewicht beigemessen. Für die weitere Entwicklung des Landes ist eine Stärkung der überörtlichen Planung sowie die interkommunale Abstimmung und Zusammenarbeit der Gemeinden von großer Bedeutung. Nur so können die künftigen Herausforderungen im Sinne eines nachhaltigen Handelns bewältigt werden.

Zweitwohnsitze



Derzeit knüpft die Zweitwohnsitzregelung an die Ferienwohnsitzdefinition an. Dies wird künftig anders: Die neuen Regelungen knüpfen nicht mehr an die Definition des Ferienwohnsitzes an, sondern ans Melderecht (Unterscheidung Hauptwohnsitz/Nichthauptwohnsitz). Vorwiegend touristisch geprägte Gemeinden mit einem hohen Anteil an Nichthauptwohnsitzwohnungen (mehr als 26 Prozent) werden als sogenannte "Zweitwohnsitz-Beschränkungsgemeinden" ausgewiesen. In diesen Gemeinden sind Zweitwohnsitze ausschließlich in gewidmeten Zweitwohnungsgebieten zulässig. Ansonsten können außer den definierten Ausnahmen nur mehr Hauptwohnsitze in diesen Gemeinden begründet werden. Darüber hinaus können auch alle anderen Gemeinden Zweitwohnsitz-Beschränkungsgebiete begründet festlegen.



Damit soll die künftige Zweitwohnnutzung im Land Salzburg klarer geregelt werden. Die meist abträglichen Auswirkungen von Zweitwohnungen in den Hauptwohnsitzgebieten (hohe Grund- und Wohnungspreise, nur temporär genutzte Siedlungsteile etc.) sollten damit minimiert werden. Die neuen Regelungen ermöglichen den Gemeinden zukünftig entsprechende Maßnahmen gegen nicht widmungskonforme Nutzungen zu setzen. Die Eigentümer können verpflichtet werden, der Gemeinde entsprechende Nachweise der Wohnungsnutzung darzulegen. Entsprechende Strafbestimmungen bis hin zur Versteigerung der Liegenschaft sind vorgesehen.

Erhöhung der Planungsqualität



Im Rahmen der Erstellung der Räumlichen Entwicklungskonzepte kann die Gemeinde jene Siedlungsbereiche kennzeichnen, für die zukünftig Bebauungspläne zu erstellen sind. Damit soll gewährleistet werden, dass größere Planungsgebiete abgegrenzt werden, in denen grundlegende Festlegungen (Bebauungsdichte, Bauhöhe, Verkehrserschließung etc.) festzulegen sind. Dadurch kann für die Gemeinde, die Grundbesitzer, für allfällige Investoren, aber auch für die Anrainer eine höhere Planungssicherheit erreicht werden.