Totalunternehmer und Totalübernehmer: Wie das Bauprojekt immer teurer wird

Wer Fehlentscheidungen im Zusammenhang mit der Wahl der Vergabe von Bauprojekten trifft, zahlt später die Rechnung dafür. Der Rechnungshof spricht in seinem Bauleitfaden für Kommunen (2018) von „schwachen Bauherren“, die ihre Aufgaben nicht wahrnehmen, wenn sie Totalübernehmer oder Totalunternehmer beschäftigen. Dass das schwerwiegende Folgen haben kann, sah man z. B. auch beim geplanten Neubau des Management Center Innsbruck (MCI) – ein mittlerweile bekanntes Beispiel dafür, wie man ein Bauprojekt nicht angehen sollte. Was mit der Projektabsage und einer Rechnung von 13 Millionen Euro nach einem jahrelangen Hin-und-Her endete, begann mit vermeidbaren Fehlern im Verfahren. 

„Sorglospaket“ wird zum Bumerang

Das MCI zeigt, wie vermeintlich günstige und einfache Vergaben im weiteren Projektverlauf in das Gegenteil umschlagen können. Was ist hier schiefgelaufen? Das Projekt ist bereits in der Phase Null, der Vorbereitungs-Phase, auf dem falschen Fuß gestartet, sodass die Ausschreibung aufgrund einer zu geringen Kostenschätzung erfolgte. In der Hoffnung, die gestiegenen Kosten einzudämmen, bediente man sich in einem zweiten Anlauf einem Totalübernehmer-Verfahren – schrieb also Planung und Ausführung gemeinsam aus. Dies brachte allerdings keine Kostenreduktion, sondern lediglich Abstriche bei Umfang und Qualität des Projekts.

Professionelle Projektentwicklung lohnt sich

Auf den ersten Blick scheint das Versprechen von Komplettpaketen verlockend für öffentliche Auftraggeber:innen. Bauvorhaben sind komplex und es müssen viele Details berücksichtigt werden – das schreckt ab. Doch das Scheinversprechen von wenig eigenem Aufwand bei geringen Kosten hält nicht.

Kontrollverlust durch „Black Box“

Bei Paketlösungen ohne eine:n unabhängige:n Planer:in haben Bauherr:innen keine Möglichkeit, die ausführende Baufirma zu kontrollieren – und z. B. bei der Wahl von Einzelleistungsträgern auf Regionalität zu achten. Das legitime Gewinnstreben der Unternehmen oder die Bemühung, den zugesicherten Preis dennoch zu halten, führen dabei zu qualitativen Abstrichen, über die keine Transparenz besteht. Ein guter Plan hingegen sichert die Qualität des Endprodukts und vermeidet böse Überraschungen.

Bauherr:innenverpflichtungen

Bauherr:innen entscheiden sich oft für Totalübernehmervergaben in der Hoffnung, von eigenen Pflichten entlastet zu werden. Doch auch Totalübernehmer gehören kontrolliert und Auftraggeber:innen, die ihre Verantwortung nicht ausreichend wahrnehmen, kann das teuer zu stehen kommen.

Langfristige Wirtschaftlichkeit

Investitionen in die Planung eines Bauvorhabens führen dazu, dass sich Baukosten, Betriebskosten, Kosten des Rückbaus usw. verringern. Betrachtet man den gesamten Lebenszyklus, machen Planungskosten nur ca. 3% der Gesamtkosten aus. Eine vorausschauende Herangehensweise zahlt sich immer aus. 

Akzeptanz der Bevölkerung durch baukulturelle Qualität

Die Möglichkeit, verschiedene Varianten miteinander zu vergleichen, schafft nicht nur ein wirtschaftlich optimales Ergebnis, sondern steigert auch die baukulturelle Qualität. Verfahren wie z. B. Architekturwettbewerbe stellen sicher, dass die beste Lösung gewinnt – und nicht die „erstbeste“. Die Transparenz solcher Verfahren steigert auch die Akzeptanz vor Ort.

Bauprojekte richtig ausschreiben 

Rund um ein Bauvorhaben fällt eine Reihe an erforderlichen Planungs- und Beratungsleistungen an. Die Ausschreibung dieser Leistungen hat es in sich: Es handelt sich um geistige Leistungen, deren Inhalt im Vorhinein nicht genau beschrieben werden kann. Deshalb müssen sie – anders als bei den Standardprozessen des Einkaufs – in besonderen Verfahren vergeben werden, bei denen die Qualität der Leistung im Mittelpunkt steht. Für Vergaben über 1 Million Euro Auftragswert schreibt das BVergG das Bestbieterprinzip aus guten Gründen ohnehin vor.

Dass sich Qualitätsvergaben auszahlen, zeigt ein weiteres, diesmal positives Beispiel aus Innsbruck: Bei ähnlichen Voraussetzungen und Aufgabenstellungen wie beim MCI hat sich die Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) bei dem Bau der Pädagogischen Hochschule Tirol für eine Ausschreibung nach dem Wettbewerbsstandard Architektur (WSA) entschieden – und ein Vorzeigeprojekt geschaffen.