Illegale Zweitwohnsitze: Ist die Detektivarbeit der Schlüssel zur Lösung?

Ein sogenannter "Zweitwohnsitz-Sheriff" fungiert als Kontrollorgan, das vom Land eingerichtet wird. Die Hauptaufgabe des Detektivs besteht darin, die jeweiligen Kommunen zu beraten und sie beim Aufspüren von illegalen, also nicht gesetzesgetreu gemeldeten Zweitwohnsitzen tatkräftig zu unterstützen.

Was sind Zweitwohnsitze und wann werden sie als illegal eingestuft?

Europaweit werden Wohnsitze unterschiedlich eingestuft. In Österreich gilt die klare Trennung zweier Wohnsitzqualitäten. Und zwar zwischen einem Hauptwohnsitz und einem Nebenwohnsitz. So betrachtet ist im Melderecht eine Zweitwohnung bzw. Nebenwohnung eine privat genutzte Wohnung, die jedoch nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden darf. Trifft dies zu, so ist der Betroffene bei der Änderung seiner Wohnsitzqualität dazu verpflichtet, dies bei der entsprechenden Behörde (Magistrat oder Gemeindeamt) zu melden.

Damit nicht gemeldete Nebenwohnsitze als solche entlarvet werden können, braucht es Detektive, die mit ihren Erfahrungen, ihrem Wissen und mit Know-how Fakten und Daten vorlegen können. Ob die Arbeit des "Schnüfflers" im Auftrag der Gemeinden fruchtet, steht auf einem anderen Blatt Papier.

Allgemeingültig wird ein Zweitwohnsitz wie folgt definiert: "Wohnraum, der dem Aufenthalt während des Urlaubs, des Wochenendes oder sonstigen Freizeitzwecken dient". Versäumt es der Zweitwohnungsbesitzer, dies bei dem dafür zuständigen Amt zu melden, kann die Wohnung als illegaler Zweitwohnsitz dokumentiert werden.

Illegale Zweitwohnsitze und ihre Folgen

Die Arbeit eines Detektivs ergibt sich aus der Tatsache heraus, dass es in sehr vielen österreichischen Gemeinden illegale Zweitwohnsitze gibt. Aufgrund der Machtlosigkeit der Gemeinden sind Regelungen und Maßnahmen erforderlich, dem Einhalt zu gebieten. Mithilfe der Aufdeckungsarbeit beschäftigter Detektive vom Dienst haben die betroffenen Kommunen handfeste Beweise bzw. Indizien, dass die nicht gemeldeten Wohnungen leer stehen.

Für die gesamte Gemeindestruktur sind leere Wohnungen und unbebaute Zweitwohnsitzgebiete reines Gift. Stehen viele Wohnungen fast das ganze Jahr über leer, sind damit zahlreiche Einbußen verbunden. So verdienen beispielsweise der Bäcker, der Trafikant, der Metzger, der Tankstellenwart, die Gastronomen und die Einkaufshäuser viel weniger.

Auch treiben nicht gemeldete Zweitwohnsitze die Grundstücks- und Immobilienpreise unaufhörlich in die Höhe. Den betroffenen Kommunen fehlen die mit einem Wohnungsbesitz verbundenen Abgaben. Junge Menschen in den Städten und in den Gemeinden im ländlichen Raum haben kaum noch die Chance, eine Eigentumswohnung zu erwerben. Mitschuld sind hierbei natürlich Spekulanten, Anleger und Konzerne sowie ultrareiche Leute, die ihr gefährdetes Papiergeld lieber legal oder eben auch auf illegalem Wege in Immobilienkäufe stecken.

Wo liegen hier die konkreten Probleme von Zweitwohnsitzen?

Kommunen beauftragen Detektive nicht aus Jux und Laune heraus. Die Probleme der Gemeinden in Österreich sind offensichtlich. Durch die Kaufwut der oberen Zehntausend können sich zahlreiche Bürger Bauplätze einfach nicht mehr leisten. Die horrenden Grundstückpreise und das knappe Bauland veranlassen die Bürgervertreter in den Gemeinderäten dazu, nach Lösungen zu suchen.

Es gibt in etlichen österreichischen Stadtgemeinden eine ganze Reihe von illegalen Leerständen. Gleichzeitig sind viele Menschen auf Wohnungssuche. Werden derartige (leerstehende) Wohnungen von einem Detektiv entlarvt, dann hat die Gemeinde eine Chance, der ansässigen Bevölkerung einen erschwinglichen Wohnraum zu verschaffen. Da ist die Expertise eines Fachmanns gefragt, eines Detektivs, der stichfeste Beweise für den illegalen Zweitwohnungsbesitz zutage fördert. Ansonsten werden auch zukünftig die Bewohner von Gemeinden und Städten zusehen müssen, wie das eh schon knapp vorhandene Bauland zu Wucherpreisen an Millionäre und an ausländische Investoren verscherbelt wird.

Welche Regelungen gibt es hinsichtlich von Zweitwohnsitzen in Österreich?

In Österreich gibt es sehr wohl rechtliche Rahmenbedingungen und Maßnahmenpakete, die beim Kampf gegen illegale Zweitwohnsitze greifen könnten. Per Gesetz sind die Gemeinden dazu verpflichtet, die Möglichkeit zu nutzen, gegen illegale Wohnsitze vorzugehen. Hier kommt der Detektiv ins Spiel, der bei Verdachtsfällen als Kontrolleur ermittelt.

Auf kommunalpolitischer Ebene hat sich bis dato der Kampf gegen illegale Zweitwohnsitze als eine äußerst zähe Angelegenheit erwiesen. Nur mithilfe eines landesweit gültigen Raumordnungsgesetzes haben die Kommunen die Erfolgsaussicht, gegen die Besitzer von nicht korrekt gemeldeten Wohnsitzen vorzugehen. Ein Nebenwohnsitz kann als Urlaubslokation genutzt werden. Eine Wohnung kann als Nebenwohnsitz auch am Wochenende oder während der Ferien bewohnt werden. Hat der Wohnungsbesitzer diese selten genutzte Wohnung bei der Kommune gemeldet, dann ist das legitim. Ansonsten jedoch kann die Arbeit eines Detektivs den Leerstand als illegalen Wohnungsbesitz deklarieren. 

Standortwahl von Nebenwohnungen: touristische Hochburgen oder nahegelegene Provinz

Illegale Zweitwohnsitze müssen nicht selten als sogenannte Sündenböcke herhalten, wenn es bei den politischen Diskussionen darum geht, über die steigenden Immobilienpreise, den fehlenden Wohnraum und die Zersiedlung zu sprechen. Es wurden in der Vergangenheit zweifellos in vielen österreichischen Gemeinde eklatante Fehler in der Siedlungs- und Wohnungspolitik gemacht. Dagegen gilt es in naher sowie in ferner Zukunft anzukämpfen. Detektive können einen großen Teil dazu beitragen, um dem Phänomen des illegalen Wohnsitzes ein Gesicht zu verleihen.

Österreichische Bürger wählen den Standort ihrer Nebenwohnung gerne in der nahegelegenen Provinz. Zurück zur Natur, lautet das Motto. Wird der Wohnsitz gemeldet, ist vom Gesetz aus betrachtet alles in bester Ordnung. Egal, wie oft und wann der Besitzer die Zweitwohnung zu nutzen gedenkt. Auch in touristischen Hochburgen des Staates gibt es etliche Zweitwohnsitze.

Leider gibt es schätzungsweise aber deutlich mehr unzulässige Zweitwohnsitze. Bei gemeldeten Nebenwohnsitzen könnte auch die Nichtnutzung als eine sogenannte "zulässige Verwendung" gelten. Die Detektivarbeit fokussiert sich bei verdächtigen Wohnungsbesitzern allen voran darauf, ob nun die nicht als Hauptwohnsitz gemeldete Wohnung überhaupt im Sinne des Raumordnungsgesetzes als geregelt gilt. Sofern bis dato illegale Zweitwohnsitze nicht gemeldet werden, drohen den Nebenwohnungsbesitzern Zwangsversteigerungen und/oder ein Verwaltungsstrafverfahren.

Mit welchen Methoden Detektive recherchieren

Die Arbeit des Detektivs dient den Vertretern im Gemeinderat lediglich als Grundlage, um eventuelle Besitzer von Nebenwohnungen zu überführen, die es versäumt haben, ihren Zweitwohnsitz zu melden. Die Vorgehensweise eines Detektivs kann in den Augen der Betroffenen sehr wohl als anrüchig empfunden werden. Oftmals ist hierbei auch von Stasimethoden die Rede. Fakt jedoch ist, dass der von der Gemeinde beauftragte Detektiv etwas unternehmen muss, um stichhaltige Hinweise dafür liefern zu können, dass es sich bei einem Verdachtsfall tatsächlich um eine unbewohnte Wohnung handelt.

Einen illegalen Freizeitwohnsitz als solchen dingfest zu machen, erfordert gewisse Schritte, die allgemein ansonsten wohl eher als unredlich bzw. als glattes No-Go gelten würden. Fotos vom leeren Parkplatz oder von einem Kellerabteil gehören unausweichlich dazu. Es ist für einen Detektiv keineswegs ein leichtes Unterfangen, einen illegalen Zweitwohnsitz als solchen zu beweisen.

Ein von der Kommune beschäftigter Detektiv muss sich über einen längeren Zeitraum hinweg auf die Lauer legen. Es gilt, die verdächtige Immobile zu beobachten, den Postkasten regelmäßig zu überprüfen und zu eruieren, ob betreffende Personen anwesend sind oder nicht. Auch die Befragung der Anrainer ist ein Weg, um sich ein klares Bild zu verschaffen. Der kommunale Kontrolleur ist zudem auch befugt, die Wohnungstür zu kennzeichnen, um zu überprüfen, wie oft und ob überhaupt innerhalb eines gewissen Zeitraumes Personen ein- und ausgehen.

Selbst den österreichischen Bundesländern ist die genaue Dunkelziffer illegaler Zweitwohnsitze nicht bekannt. Darum ist es die Aufgabe des Detektivs, der Schlüssel schlechthin, dieser Problematik Paroli zu bieten. Die Besitzer von nicht gemeldeten Zweitwohnungen sind aufgerufen, ihren bislang ohne gesetzliche Grundlage für Urlaubszwecke genutzten Zweitwohnsitz zu melden.