Der Weg ist das Ziel

Mi, 25.03.2015 - 15:55

Eine bewusste und fundierte Antwort auf die Frage „Neubau oder Sanierung“ (oder besser „Revitalisierung“) ist von wesentlicher Bedeutung für Bauherren. Die Entscheidung, wie der Bedarf des Auftraggebers am besten gedeckt werden kann, muss noch vor Beginn eines Bauprojekts getroffen werden.

Die Bedeutung der Frage „Revitalisierung oder Neubau“ ist einfach in Zahlen zu gießen: In Österreich stehen mehr als zwei Millionen Gebäude, davon sind nach Schätzungen bis zu 1,2 Millionen sanierungsbedürftig. Diese verbrauchen derzeit rund doppelt so viel Energie, wie nach heutigem Stand eigentlich nötig wäre. Im energetisch veralteten Gebäudebestand liegt daher das mit Abstand größte Energie- und CO2-Einsparungspotenzial. Die Forderung daraus liegt auf der Hand: Die Sanierungsquote von derzeit rund 1,4 Prozent muss auf drei Prozent gesteigert werden und die Förderinstrumente müssen vereinfacht und weiter entwickelt werden. Außerdem sind Förderzusagen an anspruchsvolle energetische Standards und ein gutes Kosten- und Nutzenverhältnis zu binden – soweit die Experten, die im Hinblick auf die effiziente Sanierung von Bestandsgebäuden in Österreich argumentieren.

Oftmals fehlt für die Entscheidung „Neubau“ oder „Sanierung“ – oder besser „Revitalisierung“ – jedoch das notwendige Grundlagenwissen. Über lange Zeit hat man ja in der Baubranche allumfassend von Sanierungen gesprochen. Nach und nach hat sich aber gezeigt, dass Sanierung nicht gleich Sanierung ist. Bei Sanierungen werden in einem Gebäude lediglich erneuerungsbedürftige Bauteile ausgetauscht. „Revitalisierung im Sinne der IG Lebenszyklus Hochbau meint hingegen die Umgestaltung eines Gebäudes im Sinne einer zeitgemäßen Nutzung, mit Blick auf den gesamten Gebäudelebenszyklus“, präzisiert Wolfgang Kradischnig von DELTA, ein Mitgründer der IG Lebenszyklus Hochbau.. Abgesehen von dieser Unschärfe in der Definition, ist so eine Entscheidung oft nur per Bauchgefühl möglich, was meist zu höheren Kosten und Risiken führt. Wesentlicher Teil einer Entscheidungsvorbereitung ist die Erhebung der Bestandsdokumentation. Diese stellt einen wichtigen Faktor für das später folgende Planungsprojekt dar.

KOMMUNAL stellt im Folgenden nicht nur den von der IG Lebenszyklus Hochbau entworfenen Fachleitfaden „Revitalisierung oder Neubau“ vor, sondern am Beispiel der Gemeinde Ybbsitz auch, dass die gleiche Herangehensweise durchaus zwei völlig verschiedene Ergebnisse bringen kann. Besonderes Augenmerk des Leitfadens liegt auf der Bedarfsplanung und der Machbarkeit, welche vor jedem Projekt eine zentrale Aufgabe und Herausforderung des Bauherrn darstellen. Damit eine Bestandsimmobilie ihr volles Potenzial entfalten kann, ist dieser Phase insbesondere bei Revitalisierungsprojekten besondere Aufmerksamkeit zu schenken und gerade Gemeinden sind Eigentümer oder Betreiber von Bestandsimmobilien, die in die Jahre gekommen sind. Sie sind bei Schulbauten Gebäudeverwalter eines Bestandsportfolios und müssen Strategien zur langfristigen Werterhaltung aufbauen. Und schließlich sind sie bei Bauhöfen oder Abwasseranlagen auch Unternehmer, deren Unternehmensgebäude die Kernprozesse nicht mehr bestmöglich unterstützt.

 „Aber wie sowas praktisch laufen kann, demonstrierte die kleine Marktgemeinde Ybbsitz mit rund 3500 Einwohnern im Bezirk Amstetten in Niederösterreich“, berichtet Karl Friedl, Sprecher der IG Lebenszyklus Hochbau und Geschäftsführer der Firma m.o.o.con, einem Spezialisten für Gebäudeentwicklung. Die Gemeinde Ybbsitz an der niederösterreichischen Eisenstraße ist Sitz einer Neuen Mittelschule und eines nö. Landeskindergartens mit ehemals drei Gruppen. Vor rund zehn Jahren ergab eine Bestands-Analyse, dass sowohl Schule (erbaut Anfang der 70er-Jahre) als auch Kindergarten (aus den 60er-Jahren) am Ende der Lebenszeit angekommen waren. Sowohl die Bautechnik als auch die Energieleistungen der Gebäude – installiert war eine Schwerölheizung – entsprachen bei weitem nicht mehr dem Stand der Technik. Eine Analyse gemeinsam mit dem Land Niederösterreich ergab, dass der Kindergarten (eine Aufstockung von drei auf vier Gruppen erfolgte bereits 1986) erneut aufgestockt werden musste. Fünf Gruppen waren notwendig geworden. Gemeinsam mit einer Projektgruppe, besetzt mit Mitgliedern des Gemeinderates, Experten des Landes, Architekten und Fachplanern, wurde entschieden, dass aufgrund der neuen Anforderungen ein Neubau unumgänglich sei. „Wichtig war uns vor allem, inhaltliche und pädagogische Bedingungen in die Planung mit einzubeziehen“, so der Ybbsitzer Bürgermeister Josef Hofmarcher. Gleichzeitig nutzte man bei der Finanzierung die Gunst der Stunde, damals gab es für Kindergärten eine Sonderförderung des Landes in Höhe von 50 Prozent der anrechenbaren Kosten. „Das war bei einer Projektsumme von rund 2,8 Millionen Euro für den Bau und rund 350.000 Euro für die Einrichtung ganz wesentlich für uns“, erzählt Hofmarcher. „Die Architektenleistungen und die kaufmännische Bauleitung wurden getrennt vergeben. Wir haben dann für den Bau gemeinsam mit den Experten einzelne Ausschreibungen formuliert und die Leistungen getrennt vergeben“, so Hofmarcher. Der Bürgermeister, gelernter Maurer, erzählt weiter, dass er aus eigener Erfahrung wusste, wie sehr unzureichende Planung und Vorbereitung ein Bauprojekt in die Länge ziehen und dadurch Kosten exponentiell steigen lassen kann. Aber durch die Vorbereitungen – die Initiierung – des Kindergartenprojekts konnte die Gemeinde Ybbsitz die besonderen Herausforderungen, (fünf Gruppenräume, zwei Bewegungsräume auf zwei Etagen, Errichtung in Niedrigenergiebauweise mit einer Energiekennzahl von 29 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr und die Schaffung eines 2000 Quadratmeter benötigten Gartens) durch den Bau eines Flachdaches lösen. Und darüber hinaus konnte durch die Definition der Aufgabe auch der Ablauf geregelt werden. Vor Abriss- und Neubauarbeiten kaufte die Gemeinde einen Container-Kindergarten als Überbrückung und rechnete auch den Rückkauf gleich in die Projektkosten ein, sodass am Ende größtmögliche Kostenwahrheit gegeben war. „Nur die tatsächlichen Einsparungen durch die energetischen und heiztechnischen Verbesserungen kann ich noch nicht genau beziffern, da wir noch keine Vergleichszahlen haben“, meint Bürgermeister Hofmarcher.

Eine ganz ähnliche Zugangsweise wählte die Gemeinde wenige Jahre vorher im Fall der Neuen Mittelschule, und kam hier zu einem gänzlich anderen Ergebnis. „Das Projektvolumen belief sich hier auf rund 6,3 Millionen Euro, auch hier war das Gebäude energetisch und technisch am Ende der Lebensdauer angekommen, zudem wies die 1972/73 errichtete Stahlbeton-Hauptschule bereits einige Bauschäden auf, aber die künftigen Anforderungen hatten sich nicht wesentlich geändert, daher haben wir hier eine Revitalisierung des Gebäudes beschlossen“, berichtet Hofmarcher. Die Aufgabe war klar: Generalsanierung des Schulgebäudes, des Verbindungstraktes und der Turnhalle. Und das beim gleichzeitigen Abbruch der Schwimmhalle. Die Arbeiten wurden großteils in den Schulferien erledigt, sodass der Schulbetrieb aufrechterhalten werden konnte. Durchgeführt wurden eine thermische Außenwand- und Dachsanierung, die Sanierung der Stahlbetontragstruktur. Dazu kam eine Neukonzeption der Klassenräume – in Absprache mit der Schulleitung und der Landesschulbehörde. Ein neues Brandschutzkonzept wurde erstellt und die ganze Schule barrierefrei und behindertengerecht gestaltet, wie Karl Hofmarcher stolz berichtet.

Was in Ybbsitz „intuitiv richtig gelaufen ist“ (O-Ton Karl Friedl), könnte in allen Gemeinden auf strukturierte Füße gestellt werden. Gerade Gemeinden kann dieser Leitfaden dabei unterstützen, die Entscheidungen über die Weiterentwicklung ihres Gebäudebestandes auf eine fundierte Basis zu stellen. In Österreich gibt es eine Neubauquote von rund einem Prozent. 99 Prozent sind Bestandsgebäude, die in regelmäßigen Zyklen instandgesetzt beziehungsweise revitalisiert werden müssen. Für Gebäude-eigentümer, -verwalter oder Betreiber dieser Bestandsgebäude stellt jedoch die Entscheidung, ob die Bestandsimmobilie wirtschaftlich zu revitalisieren ist, oft eine große Herausforderung dar. Grundlegende Fragen werfen für den Kommunalpolitiker oder Kommunalmandatar oft fast unlösbare Schwierigkeiten auf, weil es den kommunalen Bauherren oftmals an belastbaren Entscheidungsgrundlagen fehlt. Entscheidungen werden sehr oft aus dem Bauch heraus getroffen. Und damit steigt das Risiko auf Seiten des Bauherrn bei einer Revitalisierung. Für eine fundierte Entscheidung ist es wichtig, Schritt für Schritt Bewusstsein und Wissen aufzubauen. Klarheit zu schaffen über Dinge wie die Ausgangssituation, den Bedarf und die ins Auge gefassten Ziele in und mit der Bestandsimmobilie, welche Möglichkeiten vorhanden sind sowie welche Kosten entstehen werden, ist wesentlich. Nur mit diesem Wissen ist es möglich, eine fundierte Entscheidung zu treffen, ob eine Revitalisierung des Gebäudes oder der Abriss (oder Verkauf) und Neubau einer Immobilie der bessere Weg ist.

Schritt 1 ist demnach eine Analyse der „Ist-Situation“ und eine „Bestandsdokumentation“. Die Analyse gibt Auskunft über die Ursachen, welche die Veränderung der Bestandssituation hervorrufen bzw. die Grundlagen schaffen, um den Aufwand für eine Revitalisierung abschätzen zu können. Kommen die Ursachen aus den Prozessen des Kerngeschäftes oder eher aus der Gebäudetechnik? In welchen Bereichen sind umfangreiche Maßnahmen zu setzen? Wo scheinen unumgängliche Hürden zu sein?

Im Zuge der Ist-Analyse ist weiter zu erheben, welche Bestandsdokumentation bereits vorhanden ist und ob im Falle einer Revitalisierungsplanung durch eine Bestandserhebung Ergänzungen oder Aktualisierungen erstellt werden müssen, um eine profunde Planungsgrundlage verfügbar zu haben. Eine Checkliste mit der „Soll-Ist-Gegenüberstellung“ ist Teil des Leitfadens und auf der gegenüberliegenden Seite abgebildet. Diese Gegenüberstellung ist die Grundlage für die Bildung von Varianten, die in der Machbarkeitsstudie gegenübergestellt werden. Nur so ist sichergestellt, dass die zukünftige Gebäudelösung den Bedürfnissen des Bauherrn bzw. Unternehmens gerecht wird.

Wenn sich der Bauherr über die Varianten im Klaren ist, müssen diese dargestellt werden, um zu einer aussagekräftigen „Kosten-Nutzwert-Analyse“ zu kommen. Die Bewertung der Kriterien kann qualitativ, quantitativ oder mit beiden kombiniert erfolgen. Eine qualitative Bewertung bringt rasch entsprechenden Überblick. Qualitative Bewertungen können jedoch sehr subjektiv sein und bei vielen Kriterien ist eine Gesamtbewertung schwierig. Im Vergleich dazu ist eine quantitative Bewertung sicher objektiver, diese ist jedoch oft etwas aufwändiger, zudem können nicht alle Kriterien quantitativ dargestellt werden. Eine Kombination von qualitativen und quantitativen Kriterien ist meist ein guter Kompromiss.

Mit einer Lebenszykluskostenberechnung können alle relevanten Kosten für eine wirtschaftliche Gegenüberstellung (ökonomische Qualität) aufbereitet werden. Gerade beim Vergleich von Varianten, welche Kostenflüsse zu unterschiedlichen Zeiten haben, ist dies ein notwendiges Mittel, um Kostenwahrheit zu schaffen. „Im Leitfaden findet sich dazu eine Grafik, die beispielhaft vier Revitalisierungsvarianten – auf 30 Jahre betrachtet – wirtschaftlich gegenüberstellt. Nach der Durchführung der einzelnen Schritte sollte es dem kommunalen Bauherrn möglich sein, eine fundierte Entscheidung hinsichtlich der Frage zu treffen, ob es sinnvoller ist, zu revitalisieren oder neu zu bauen“, verspricht Wolfgang Kradischnig.

Der Leitfaden macht vor allem eines deutlich: Nur eine möglichst objektive Kosten-Nutzwert-Analyse kann den Gemeinden die entsprechende Grundlage für eine fundierte Entscheidung liefern. Dabei ist jedoch zu bedenken, dass jede Kosten-Nutzwert-Analyse auf die speziellen Bedürfnisse des Bauherrn abgestimmt werden muss, um dessen Prioritäten tatsächlich abzubilden.

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