3D-Animation
3D-Animation des Projekts in Altlengbach von kuzmany lisner architektur, Wien

Bauland-Aktivierung leicht gemacht

Wenn in einem Ort in bester Lage größere Flächen unverbaut sind, hat das sehr oft nur eine Ursache: Die bestens für Wohnbauten geeigneten Grundstücke gehören mehreren Eigentümern, deren Bereitschaft zu parzellieren nicht gegeben ist. Oft sind sich alle Grundeigentümer – bis auf einen – einig, dass die Schaffung von Bauparzellen sehr lukrativ wäre. Durch derartige „Blockaden“ blieb bereits gewidmetes Bauland viele Jahre ungenutzt, weil nur ein einziger Grundeigentümer die Bauland-Erschließung verhindert hat.

Dadurch gab es erhebliche Nachteile, nicht nur für die Grundeigentümer, sondern auch für die Gemeinden, die nur allzu oft in weit unwirtschaftlicheren Lagen teure Straßen und Infrastruktur herstellen mussten, um den  steigenden Wohnbedarf zu decken.

Win-win-Lösung für Gemeinden und Grundeigentümer

Viele Gemeinden sind in der glücklichen Lage, über ausreichende Bauland-Reserven zu verfügen – in privater wie in öffentlicher Hand. Um diese brachliegenden Flächen zu mobilisieren, hat das Land Niederösterreich mit dem Bauland-Umlegungsverfahren die gesetzlichen Rahmenbedingungen geschaffen, um diese schlummernden Potenziale optimal zu nutzen.

Diese Regelung im niederösterreichischen Raumordnungsgesetz ermöglicht die Schaffung von Bauplätzen, wenn für mindestens 75 Prozent der gewidmeten Baulandfläche Interesse an einer Parzellierung besteht. Als Ergebnis entsteht eine Win-win-Situation, sowohl für die Grund-eigentümer, als auch für die Gemeinden! 

Best-practice-Beispiel Altlengbach 

Mit dem Baulandumlegungsprojekt „Waldsiedlung Nest“ in der Marktgemeinde Altlengbach werden aktuell 4,5 Hektar gewidmetes Bauland in gemischter Bebauung aktiviert.

Bei einem Projekt dieser Größenordnung haben sich die Verantwortlichen der Gemeinde entschieden, neben dem bewährten Team aus Ziviltechnikern einen Fachmann für Projektsteuerung und Vermarktung zu engagieren.

Damit werden die Projektziele der gemischten Bebauung mit

  • Baurechtsgründen
  • gefördertem Wohnbau
  • freifinanziertem Wohnbau und
  • Premium-Grundstücken

optimal umgesetzt und neuer Wohnraum für die unterschiedlichsten Bedürfnisse geschaffen.

Wie funktioniert Baulandumlegung?

Dabei geht es um ein Verfahren, bei dem mehrere Grundeigentümer für ein abgegrenzt definiertes Gebiet die Grenzen zwischen ihren Grundstücken im gewidmeten Bauland neu ordnen, um bebaubare Grundstücke gemäß NÖ Bauordnung zu schaffen.

Dabei werden die für den Straßengrund entfallenden Flächen von den Eigentümern anteilig entsprechend den eingebrachten Grundflächen abgetreten. Nach Abzug der Straßenflächen werden dann Bauplätze neu eingeteilt und den Grundeigentümern übergeben. Vereinfacht könnte man die Baulandumlegung als „Klein-Kommassierung im Bauland“ bezeichnen.

Obwohl schon tausende Bauplätze zum Vorteil von Grundeigentümern und Gemeinden durch Baulandumlegung entstanden sind, lassen sich manchmal die lukrativsten Projekte nicht umsetzen, weil nicht alle Grundeigentümer „mitspielen“.

Der Eine „braucht kein Geld“, ein Anderer ist grundsätzlich dagegen, beim Dritten gibt es Streitigkeiten in der Familie oder mit dem Nachbarn. Der häufigste Grund ist aber die Angst, bei einem derartigen Verfahren benachteiligt auszusteigen.
So bleibt wertvollstes Bauland oft viele Jahre unerschlossen.

Entscheidende Erfolgsfaktoren 

Die besten Beispiele aus der Praxis zeigen aber, dass es oft möglich ist, derartige Widerstände mit Kompetenz und Geduld zu beseitigen:

Die Gemeinde berät mit professioneller Unterstützung die Grundeigentümer, um Missverständnisse auszuräumen, Angst zu nehmen und die Wirtschaftlichkeit für alle Beteiligten zu erklären.

Nicht immer ist es möglich, eine Baulandumlegung „im Guten“ zu erreichen. Wenn alle Argumente nicht helfen, empfiehlt sich die Einleitung eines behördlichen Verfahrens gemäß den Bestimmungen des NÖ Raumordnungsgesetztes, §37 bis §47 – Baulandumlegung!

Die Vorteile sind klar:

  • keine „Blockade“ durch Dritte
  • kein Bauzwang
  • Aufschließungskosten werden nicht sofort fällig
  • keine Immobilienertrag- und Grunderwerbsteuer

Derzeit noch Ungerechtigkeit bei GrESt und ImmoESt

Diese Vorteile gelten derzeit jedoch ausschließlich für das behördliche Baulandumlegungsverfahren. Baulandaktivierungen „im Guten“, die mit voller Zustimmung aller beteiligten Grundeigentümer positiv durchgeführt werden, fallen bei der Gesetzgebung durch den Rost und genießen nicht die vielen Vorteile, insbesondere bei der Immobilienertrag- und Grunderwerbsteuer.

Eine geordnete Novellierung des NÖ Raumordnungsgesetzes würde sich sehr positiv auf viele aktuell anstehende Bauland-Aktivierungsprojekte „im Guten“ auswirken, die derzeit wegen der steuerlichen Nachteile nicht abgeschlossen werden.

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