Einfamilienhäuser
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Nachbarn steht die Gewährleistung der Standsicherheit, der Trockenheit und des Brandschutzes nur hinsichtlich ihrer bestehenden und baubehördlich bewilligten bzw. angezeigten Bauwerke zu.

Stolperstein Baurecht?

Das Baurecht gehört zu den bedeutendsten Rechtsmaterien im Alltag der Gemeinden. In einer Serie im Magazin des NÖ Gemeindebundes, NÖ Gemeinde, wird versucht, den interessierten Leserinnen und Lesern einen gemeindeorientierten Überblick über die im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) veröffentlichte, maßgebliche Judikatur des Verfassungsgerichtshofes (VfGH), des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH) sowie des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich (NÖ LVwG) zum Niederösterreichischen Baurecht zu verschaffen. In diesem Beitag werden ausgewählte, in den Monaten Jänner und Februar 2019 veröffentlichte Entscheidungen beleuchtet.

Judikatur des Verfassungsgerichtshofes (VfGH)

Es wurden keine Entscheidungen im relevanten Beobachtungszeitraum veröffentlicht. 

Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH)

Vermuteter Konsens

VwGH vom 17. Dezember 2018, Ra 2018/05/0264

Die Rechtsvermutung der Konsensmäßigkeit einer alten Baulichkeit kommt nur dann in Betracht, wenn der Zeitpunkt der Erbauung des Altbestandes so weit zurückliegt, dass die Erteilung der Baubewilligung fraglich scheint, oder bestimmte Indizien dafür sprechen, dass trotz des Fehlens behördlicher Unterlagen von der Erteilung einer Baubewilligung auszugehen ist (wenn auch bei ordnungsgemäß geführten Archiven die Wahrscheinlichkeit, noch entsprechende Unterlagen auffinden zu können, erfahrungsgemäß nicht mehr besteht). Ein Anfang der 1960er Jahre errichtetes Gebäude ist nicht als alter Bestand anzusehen.

Weder die Tatsache, dass die Baubehörde nach Errichtung des Gebäudes Anfang der 1960er Jahre keinen baupolizeilichen Auftrag erlassen hat, noch der Umstand, dass auf den umliegenden Grundstücken Gebäude errichtet wurden, für die gleichfalls keine Baubewilligungen vorliegen, vermögen die Konsensmäßigkeit des Gebäudes zu begründen.

Wenn nicht einmal eine Benützungsbewilligung, bei der es in der Sache um die Frage der konsensgemäßen Bauherstellung geht, und ebenso nicht das Wissen der Behörde über den baulichen Istzustand einen erforderlichen Baukonsens zu ersetzen vermögen, kommt auch anderen behördlichen Akten (Vergabe von Ordnungsnummern für das gegenständliche Wohnobjekt, Entgegennahme und Durchführung der Wohnsitzmeldung) eine solche Wirkung nicht zu.

Nachbarrechte

VwGH vom 22. Jänner 2019, Ra 2018/05/0272

Da im Baubewilligungsverfahren das in den Einreichplänen und sonstigen Unterlagen dargestellte Projekt zu beurteilen ist, ist auch eine Beeinträchtigung von Nachbarrechten nur anhand des in den Einreichplänen dargestellten Projektes zu beurteilen und kommt es nicht darauf an, welcher tatsächliche Zustand besteht oder ob die Bauausführung tatsächlich anders erfolgt, als im beantragten Projekt angegeben ist.

Judikatur des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich (NÖ LVwG)

Verfahrensrechtliches

NÖ LVwG vom 19. Dezember 2018, LVwG-AV-495/001-2014

Es kommt bei Anbringen [hier: Bauansuchen] nicht auf die Bezeichnung, sondern vielmehr auf den Inhalt an, demnach auf das erkennbare oder zu erschließende Ziel, um beurteilen zu können, welches Begehren einem Anbringen zugrunde liegt, wobei eine Behörde den Gegenstand eines Anbringens von Amts wegen – etwa durch einen Verbesserungsauftrag oder durch Vernehmung des Antragstellers – zu ermitteln hat, wenn dieses einen unklaren oder einen nicht genügend bestimmten Inhalt aufweist; ein sofortiges Zurückweisen des Antrages ist nicht zulässig.

NÖ LVwG vom 20. Dezember 2018, LVwG-AV-365/001-2014          

Ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben wird durch die Erstattung einer Bauanzeige [und folgende Nicht-Untersagung] nicht zu einem anzeigepflichtigen Bauvorhaben. Die Baubewilligung ist ausnahmslos ein antragsbedürftiger Verwaltungsakt, der ohne Vorliegen eines darauf gerichteten Antrages rechtswidrig ist.

NÖ LVwG vom 27. Dezember 2018, LVwG-AV-437/001-2018

Wurden hinsichtlich einer Baubewilligung, die bezüglich Teilen des Bauvorhabens wegen Nichtinanspruchnahme bzw. Überholung keine Wirksamkeit mehr entfaltet, trennbare Teile des Bauvorhabens konsensgemäß errichtet, besteht an der Zustellung dieses Bescheides an eine übergangene Partei (anders als wenn die Baubewilligung komplett erloschen wäre) im Lichte des verfolgten Rechtsschutzzieles auch weiterhin ein Rechtsschutzbedürfnis.

Bei der Baubeginnsanzeige ergibt sich ein Gebot der Schriftlichkeit; darüber hinausgehende Formvorschriften bestehen nicht. Aus der Formfreiheit von Baubeginnsanzeigen folgt, dass jedenfalls eine Fertigstellungsanzeige stets auch eine Baubeginnsanzeige miteinschließt, weil die Fertigstellung eines Bauvorhabens ohne Baubeginn nicht denkbar ist. Mit der Fertigstellungsanzeige wird somit eine (gesetzwidrig) unterbliebene Baubeginnsanzeige jedenfalls nachgeholt.

NÖ LVwG vom 9. Jänner 2019, LVwG-AV-299/001-2017

Ist zur Erteilung der [Bau]Bewilligung die Vorlage weiterer Unterlagen notwendig, ist dem Bauwerber die Nachreichung dieser Unterlagen in Anwendung des § 13 Abs. 3 AVG aufzutragen und sein Ansuchen, wenn er die Unterlagen nicht innerhalb der eingeräumten Frist vorgelegt hat und auf die Rechtsfolgen der Fristversäumnis hingewiesen worden ist, gemäß § 13 Abs. 3 AVG zurückzuweisen. Gleiches muss auch für unvollständige (Plan-) Unterlagen gelten.

Die Zustimmung des Liegenschaftseigentümers und die Vollständigkeit der Antragsbeilagen gemäß § 18 NÖ BauO 1996 sind gleichrangige Voraussetzungen für die Beurteilung des [Bau]Ansuchens, weshalb es im Ermessen der Behörde liegt, welche Voraussetzungen sie in welcher Reihenfolge prüft bzw. hinsichtlich welcher erforderlichen Dokumente sie zuerst einen Verbesserungsauftrag erteilt.

Baurechtlicher Konsens

NÖ LVwG vom 27. November 2018, LVwG-AV-1392/001-2017

Die Benützungsbewilligung vermag einen erforderlichen Baukonsens nicht zu ersetzen. Lediglich dann, wenn die Benützungsbewilligung erkennen lässt, dass damit bewilligungspflichtige Projektänderungen bewilligt wurden, ist davon auszugehen, dass in Wahrheit zugleich auch eine Baubewilligung erteilt wurde.

NÖ LVwG vom 11. Januar 2019, LVwG-AV-1306/001-2018

Aus dem Umstand, dass Gemeindeorgane untätig geblieben sind, kann keine Konsensmäßigkeit aufgrund stillschweigender Zustimmung konstruiert werden. Auch allfällige mündliche Zusagen baubehördlicher Organe vermögen die erforderliche schriftliche Bescheiderlassung nicht zu ersetzen.

Erlöschen der Baubewilligung

NÖ LVwG vom 21. November 2018, LVwG-AV-36/001-2017

Weicht das vom Bauwerber verwirklichte Projekt von der erteilten Baubewilligung derart ab, dass von einem rechtlichen „aliud“ auszugehen ist [hier: nicht bloß geringfügiges Verschieben des Bauwerks), dann ist die Baubewilligung erloschen. Ist dies der Fall, ist auch eine von der Baubewilligung mitumfasste Auflage weggefallen und kann deren Durchsetzung daher auch nicht Gegenstand eines baupolizeilichen Auftrages sein.

Nachbarrechte / Immissionen

NÖ LVwG vom 21. November 2018, LVwG-AV-136/001-2018

Eine Belichtungsprüfung im Hinblick auf Nebengebäude im Sinne des § 51 Abs. 2 NÖ BauO 2014 ist nur vorzunehmen, wenn bei Hanglage des Grundstückes die normierte Höhe von maximal drei Metern überschritten wird.

NÖ LVwG vom 14. Januar 2019, LVwG-AV-854/001-2018

Nachbarn steht die Gewährleistung der Standsicherheit, der Trockenheit und des Brandschutzes nur hinsichtlich ihrer bestehenden und baubehördlich bewilligten bzw. angezeigten Bauwerke zu. Soweit die Beeinträchtigung des Brandschutzes lediglich in Bezug auf das Grundstück geltend gemacht wird, sind keine subjektiv-öffentlichen Rechte betroffen, die im baupolizeilichen Verfahren vom Nachbarn erfolgreich geltend gemacht werden können.

Bauausführung / notstandspolizeiliche Maßnahmen / baupolizeiliche Aufträge

NÖ LVwG vom 20. November 2018, LVwG-M-14/001-2018

Die Anordnung und Durchführung notstandspolizeilicher Maßnahmen ist auch dann zulässig, wenn zur Beseitigung eines Baugebrechens zwar ein vollstreckbarer baupolizeilicher Auftrag erteilt, wegen Säumigkeit des Hauseigentümers aber ein über das seinerzeitige Gefahrenmoment hinausgehender Gefahrenzustand eingetreten ist, sodass keine Zeit mehr bleibt, das Vollstreckungsverfahren einzuleiten.

NÖ LVwG vom 5. Dezember 2018, LVwG-S-1761/001-2018

Ein Baugebrechen im Sinne der baurechtlichen Bestimmungen ist u. a. eine bewilligungsbedürftige, aber nicht bewilligte, oder anzeigepflichtige, aber nicht angezeigte, Änderung eines Bauwerks.

Aus § 34 Abs. 3 NÖ BauO 2014 ergibt sich, dass bei einer bescheidmäßigen Verpflichtung, der Baubehörde Zutritt zu gewähren, die Baubehörde Anhaltspunkte für die Behauptung oder Vermutung eines Baugebrechens anführen muss. Dasselbe hat auch für einen schriftlich angekündigten Überprüfungstermin zu gelten. Die fälschliche Annahme eines Baugebrechens berechtigt die Baubehörde nicht, ohne vorhergehende Ankündigung die betreffenden Räumlichkeiten zu besichtigen.

NÖ LVwG vom 18. Dezember 2018, LVwG-AV-964/001-2018

Eine ausreichende Konkretisierung eines baupolizeilichen Auftrages liegt jedenfalls vor, wenn für einen Fachmann die zu ergreifenden Maßnahmen erkennbar sind.

Die fachgerechte Herstellung einer [hier: rund 31 m² großen] Betonplatte erfordert ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen. Durch den Unterbau und den Druck des (Eigen-)Gewichts der Platte ist diese kraftschlüssig mit dem Boden verbunden.

NÖ LVwG vom 18. Dezember 2018, LVwG-AV-1326/001-2017

Bauaufträge, die sich an den Eigentümer des Grundstücks oder des Bauwerks zu richten haben, sind im Falle des Miteigentums grundsätzlich, sofern keine ausdrückliche (abweichende) Sondervorschrift besteht, an alle Miteigentümer zu richten. Unabhängig davon ist ein Bauauftrag aber nicht deshalb rechtswidrig, wenn nicht sämtliche Miteigentümer des Bauwerkes dem Bauauftragsverfahren beigezogen worden sind, weil ein Bauauftrag nicht in einem einheitlichen Bescheid gegen alle Miteigentümer erlassen werden muss.

Haben Wohnungseigentümer das alleinige Nutzungs- und Verfügungsrecht an den von einem Abbruchauftrag betroffenen Objekten, können nur sie zum Abbruch verpflichtet werden.

NÖ LVwG vom 6. Jänner 2019, LVwG-AV-138/001-2018

Für die Vollendung eines Bauvorhabens, die für einen Abbruchauftrag gemäß § 35 NÖ BauO 2014 vorausgesetzt wird, kommt es darauf an, ob das Gebäude nach außen hin abgeschlossen ist und die bauplanmäßigen konstruktiven Merkmale verwirklicht wurden, nicht aber auf die Herstellung eines „schlüsselfertigen“ Zustands. Der Vollendung des Bauwerks steht die Nichterstattung einer Fertigstellungsanzeige im Sinne des § 30 NÖ BauO 2014 nicht entgegen. 

NÖ LVwG vom 15. Jänner 2019, LVwG-AV-1297/001-2018

Zur Erlassung eines Abbruchauftrages nach § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BauO 2014 muss die Bewilligungspflicht des betroffenen Objekts sowohl im Zeitpunkt der Errichtung als auch im Zeitpunkt der Erteilung des Auftrages gegeben sein.

Die NÖ Bauordnung 2014 sieht eine dem § 35 Abs. 2 Z 3 NÖ Bauordnung 1996 entsprechende Regelung mit wortidentem Inhalt nicht mehr vor. Der Baubehörde kommt keine Prüfpflicht [hinsichtlich der Zulässigkeit eines Bauwerkes bzw. der Pflicht zur Aufforderung um Erteilung einer nachträglichen Baubewilligung] mehr zu.

Grenzverlegung

NÖ LVwG vom 7. Jänner 2019, LVwG-AV-1342/001-2017

§ 10 Abs. 8 NÖ BauO 2014 geht als lex specialis im Bauverfahren den allgemeinen Bestimmungen des Vermessungsgesetzes und des Liegenschaftsteilungsgesetzes vor.

Zweck des § 10 Abs. 8 NÖ BauO 2014 ist einerseits, dass bei einem Abbruch von Gebäuden, die nur eine gemeinsame Wand aufweisen, beim bestehenbleibenden Gebäude der Verbleib der gemeinsamen Wand als Außenwand gesichert wird und, da die Situation ähnlich einem „Überbau“ ist, das Eigentum an der Wand an den Eigentümer des bestehenbleibenden Gebäudes übergehen soll, damit das Gebäude in seiner Gesamtheit bloß einem Grundstück zugeordnet wird und dessen Eigentümer sodann auch zur Gänze über dieses verfügen kann.

Aus § 10 Abs. 8 NÖ BauO 2014 ergibt sich nicht, dass die Verlegung einer Grundstücksgrenze in einem [einzigen] Bescheid mit der Abbruchbewilligung ergehen muss. Diese kann auch in einem gesonderten Bescheid verfügt werden.

Über die Entschädigung gemäß § 10 Abs. 9 NÖ BauO 2014 entscheidet nicht die Baubehörde erster Instanz; nach erfolgloser gütlicher Einigung kann beim örtlich zuständigen Landesgericht die Entschädigung „beantragt“ werden. Dieses entscheidet demnach nicht nur über die Höhe der Entschädigung, sondern auch, ob der Anspruch auf die Entschädigung dem Grunde nach besteht.

Verwaltungsstrafverfahren

NÖ LVwG vom 20. November 2018, LVwG-S-40/001-2018

Im Hinblick auf die Erfordernisse des § 44a VStG muss für die Anlastung des Errichtens ohne entsprechende baubehördliche Bewilligung bzw. ohne schriftliche Anzeige im Sinne des § 37 Abs. 1 Z 1 NÖ BauO 2014 der Abschluss der Bautätigkeit im Spruch genannt werden.

Wurden bei einer behördlichen Überprüfung noch Bautätigkeiten festgestellt, ist das strafbare Verhalten gemäß § 37 Abs. 1 Z 1 erstes Tatbild NÖ BauO 2014 noch nicht abgeschlossen. Die Frist der Verfolgungsverjährung gemäß § 31 Abs. 1 VStG hat in diesem Fall noch nicht zu laufen begonnen.

Durch die Errichtung zweier Bauvorhaben, die zwar am gleichen Grundstück situiert, jedoch räumlich voneinander getrennt sind und somit keine bauliche Einheit bilden, werden zwei selbstständige Delikte im Sinne des § 37 Abs. 1 Z 1 NÖ BauO 2014 verwirklicht.

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